Cómo se compra una casa en México
Comprar una casa implica coordinar financiamiento, trámites, documentos y pagos en momentos distintos. Conocer el orden desde el principio permite preparar cada decisión antes de que llegue.
Esta es la ruta completa. En cada paso vas a encontrar cuánto tarda, quién hace el trabajo, si ahí sale dinero de tu bolsa y qué suele salir mal.
12 pasos
De “¿me alcanza?” a las llaves
El tramo de búsqueda es el que marca el ritmo
+8.9%
Además del precio, en gastos de cierre
$304,218 sobre una de $3,400,000 en CDMX · referencial
4 momentos
En los que sale dinero de tu bolsa
No es todo al final: empieza antes de firmar
Cada barra es un paso; las doradas marcan dónde sale dinero de tu bolsa.
Cómo se lee este mapa
- Los pasos van en orden, pero se traslapan: es normal estar visitando una propiedad mientras comparas otras.
- Las herramientas son gratuitas y puedes empezar sin crear cuenta. La cuenta sirve para guardar tu avance y volver a él.
- Si compras de contado, el tramo del crédito no te aplica y el cierre se acorta.
- Las cifras de esta página están calculadas para la Ciudad de México. El proceso es parecido en todo el país, pero los costos y los impuestos cambian según el estado.
Antes de buscar
Dos decisiones que se toman en un escritorio y ordenan todo lo demás: cuánto puedes pagar, y con qué.
2 pasos
01Saber qué te alcanza¿Puedo comprar? ¿Hasta qué precio y en qué zonas?El tope del banco no es tu presupuestoCalcula tu tope realUna tardeUna tarde
Con qué sales de este paso
Al final tienes un número propio: hasta cuánto puedes pagar sin comprometer tus gastos cotidianos.
Calcula tu tope real →Lo que suele salir mal
Tomar como presupuesto el máximo que un banco podría prestar deja fuera gastos cotidianos, imprevistos y otros costos de la compra.
02Elegir cómo lo pagasInfonavit, banco, los dos o de contado: ¿qué me conviene?Compara por CAT, no por tasa2 a 4 semanas2 a 4 semanas
Con qué sales de este paso
Sales de aquí sabiendo con qué vas a pagar y cuánto aporta cada fuente.
Lo que suele salir mal
La tasa del anuncio es solo una parte de lo que cuesta un crédito; las comisiones y los seguros se cobran aparte. Por eso los créditos se comparan por el CAT, el costo anual total: es el único número que lo junta todo.
Este paso lo haces tú, entre el Infonavit y los bancos.
Herramienta en camino
La búsqueda
El tramo más largo. Aquí todavía no se firma nada: se aprende a distinguir, y ese criterio es el que después negocia por ti.
5 pasos
03Buscar con criterio¿Qué es caro y qué es normal en esta colonia?Un precio, solo, no dice nadaBusca con lo típico de cada colonia1 a 3 meses1 a 3 meses
Con qué sales de este paso
Conoces lo típico de tus colonias y puedes ubicar cada precio frente a esa referencia.
Busca con lo típico de cada colonia →Lo que suele salir mal
Un precio aislado no permite saber si es alto o bajo para la colonia. Hace falta compararlo con anuncios similares de la misma zona.
04Analizar la que te gustó¿Cómo se compara el precio y qué información falta?Los datos faltantes pueden cambiar el análisisPega el anuncio y analízaloMinutosMinutos
Con qué sales de este paso
Sabes cómo se compara el precio y qué información necesitas confirmar.
Pega el anuncio y analízalo →Lo que suele salir mal
Muchos anuncios no incluyen la antigüedad, el mantenimiento ni la superficie construida. Esos datos pueden cambiar el análisis y conviene confirmarlos antes de decidir.
05Visitarla¿Qué pregunto, qué miro y qué fotografío?Una visita sin lista deja datos pendientesPrepara tu visitaUn díaUn día
Con qué sales de este paso
Regresas con las respuestas que solo se consiguen estando ahí.
Lo que suele salir mal
Sin una lista, es fácil salir sin datos importantes sobre mantenimiento, instalaciones, documentos o espacios comunes.
La visita la haces tú con quien muestra o vende la propiedad.
Prepara tu visita →06Registrar lo que confirmasteYa la vi. ¿Qué cambia en mi análisis y en mi rango de oferta?Registra las respuestas antes de olvidarlasCaptura lo que visteMinutosMinutos
Con qué sales de este paso
Identificas qué datos de la visita respaldan tu postura y cuáles siguen pendientes.
Captura lo que viste →Lo que suele salir mal
Si no registras pronto las respuestas, los detalles se mezclan y la comparación pierde precisión.
07Comparar y elegirVisité tres. ¿Cuál me conviene?La última visita pesa más en la memoriaPonlas lado a ladoDíasDías
Con qué sales de este paso
Eliges con las tres a la vista, no con lo que recuerdas de cada una.
Ponlas lado a lado →Lo que suele salir mal
Comparar de memoria favorece la visita más reciente y hace más difícil reconocer los intercambios entre propiedades.
El cierre
Empieza el papeleo y empieza a salir el dinero. Cada paso de este tramo existe para proteger al que sigue.
5 pasos
08Presentar una propuesta¿Qué condiciones presento, qué documentos pido y cómo protejo el apartado?El apartado también comprometePrepara tu propuesta de compraPrimeros díasAquí sale dineroPrimeros díasAquí sale dinero
Con qué sales de este paso
Tu propuesta queda por escrito, con plazos y condiciones para cada escenario.
Lo que suele salir mal
El convenio de apartado puede incluir penalizaciones y condiciones de devolución. Revísalas por escrito antes de entregar dinero.
Tú y quien la vende, ya con papeles de por medio.
Prepara tu propuesta de compra →09Revisar la propiedad y sus documentos¿Tiene gravámenes o adeudos? ¿La titularidad coincide con quien vende?Algunos adeudos afectan a quien compraVerifica la propiedad y sus documentos2 a 4 semanasAquí sale dinero2 a 4 semanasAquí sale dinero
Con qué sales de este paso
Conoces los adeudos, faltantes o inconsistencias que deben resolverse antes de firmar.
Lo que suele salir mal
Algunos adeudos están vinculados a la propiedad y pueden afectar a quien compra. Por eso deben revisarse antes de firmar.
El trabajo fuerte es del notario y del Registro Público; tú pides y persigues.
Verifica la propiedad y sus documentos →10Formalizar la promesa y preparar la firma¿Qué firmo en la promesa, quién da fe de la operación y qué pasa si el avalúo sale bajo?Un avalúo bajo encoge el crédito1 a 6 semanasAquí sale dinero1 a 6 semanasAquí sale dinero
Con qué sales de este paso
Tienes notario y el valor del avalúo sobre la mesa, antes de comprometer más dinero.
Lo que suele salir mal
No aceptes en automático al primero que te propongan: los honorarios son la única parte negociable del cierre, y si compras con crédito conviene preguntar temprano con qué notarías trabaja tu banco. Y presupuesta el avalúo: lo pagas tú y, si sale por debajo del precio, el crédito se encoge y la diferencia también la pones tú.
Tú eliges al notario. Si compras con crédito, el banco también participa en el avalúo y los tiempos.
Herramienta en camino
11Firmar¿Qué pago ese día, qué firmo y qué me llevo?Pide el desglose días antesCalcula lo que necesitas juntarUn díaAquí sale la mayor parteUn díaAquí sale la mayor parte
Con qué sales de este paso
Sales con la escritura firmada y las llaves.
Lo que suele salir mal
Es el día en que sale la mayor parte del dinero —el enganche y los gastos de cierre juntos— y el peor para descubrir un concepto nuevo. Pide el desglose por escrito, con fecha de vigencia, varios días antes.
Todos en la misma mesa: el notario, quien vende, el banco y tú.
Calcula lo que necesitas juntar →12Después de firmarYa firmé. ¿Inscripción, predial, servicios… y ahora qué?Falta inscribir y cambiar titularesAbre tu checklist post-firma2 a 3 meses2 a 3 meses
Con qué sales de este paso
La escritura queda inscrita a tu nombre y los servicios también.
Lo que suele salir mal
La compra no termina en la firma. Falta que la escritura quede inscrita y que predial, agua y luz cambien a tu nombre, y ese tramo lo caminas solo.
El notario da seguimiento a la inscripción; tú confirmas el registro y cambias los servicios.
Abre tu checklist post-firma →
¿Por dónde empezar?
Depende del momento en el que estés. Si apenas te preguntas si puedes comprar, empieza por saber qué te alcanza: toma una tarde y no cuesta nada. Si ya tienes una propiedad en la mira, analiza su precio y la información disponible. Si ya hay una propuesta o un apartado de por medio, revisa las condiciones y los documentos antes de entregar más dinero.
Los pasos que aún no tienen herramienta están señalados. El mapa sí explica qué ocurre en cada uno.