Cómo se compra una casa en México
Comprar una casa o un departamento implica coordinar financiamiento, trámites, documentos y pagos en momentos distintos. Conocer el orden desde el principio permite preparar cada decisión antes del momento en que hay que tomarla.
Esta página describe el proceso completo, paso por paso. En cada paso vas a encontrar la pregunta que se plantea en ese momento, cuánto tarda, quién lo hace, si implica un pago, qué suele salir mal y qué obtienes al terminarlo.
12 pasos
Del primer cálculo a la entrega de la propiedad
La búsqueda es la etapa más larga y la que más varía
+10.1%
Gastos de cierre, además del precio
$345,014 sobre una de $3,400,000 en CDMX · referencial
3 momentos
Momentos en los que tienes que pagar algo
Los pagos no se concentran al final: el primero ocurre antes de firmar
Cada barra representa un paso. Las barras doradas señalan los pasos en los que tienes que hacer un pago.
Cómo leer esta página
- Los pasos van en orden, pero se traslapan: es normal estar visitando una propiedad mientras comparas otras.
- Las herramientas de esta página no tienen costo. Las de análisis tienen un límite de usos al mes. Las que guardan tus visitas y tus comparaciones piden crear cuenta, porque conservan la información que registras.
- Si compras de contado, los pasos del crédito no te corresponden y el cierre se acorta.
- Las cifras de esta página están calculadas para la Ciudad de México. El proceso es similar en todo el país, pero los costos y los impuestos cambian según el estado.
¿Vas a rentar? Rentar tiene su propio camino, de 7 pasos. El camino para rentar →
Antes de buscar
Antes de salir a ver propiedades hay dos decisiones que ordenan el resto del proceso: cuánto puedes pagar y con qué lo vas a pagar.
2 pasos
01Saber qué te alcanza¿Puedo comprar? ¿Hasta qué precio y en qué zonas?El monto máximo del banco no es tu presupuestoCalcula cuánto puedes pagarUna tardeUna tarde
Con qué sales de este paso
Tienes un número propio: hasta cuánto puedes pagar sin comprometer tus gastos cotidianos.
Calcula cuánto puedes pagar →Lo que suele salir mal
Tomar como presupuesto el máximo que un banco podría prestar deja fuera gastos cotidianos, imprevistos y otros costos de la compra.
02Elegir cómo lo pagasInfonavit, banco, los dos o de contado: ¿qué me conviene?El anuncio destaca la tasa, no el costo totalCompara tus ofertas de crédito2 a 4 semanas2 a 4 semanas
Con qué sales de este paso
Sabes con qué vas a pagar y cuánto aporta cada fuente.
Lo que suele salir mal
La tasa del anuncio es solo una parte de lo que cuesta un crédito; las comisiones y los seguros se cobran aparte. Por eso los créditos se comparan por su costo anual total, conocido como CAT: un solo porcentaje que reúne la tasa, las comisiones y los seguros.
Tú, con la información que te dan el Infonavit y los bancos.
Compara tus ofertas de crédito →
La búsqueda
Es la etapa más larga del proceso. Todavía no se firma nada: es la etapa en la que formas el criterio con el que vas a negociar más adelante.
5 pasos
03Buscar con criterio¿Qué es caro y qué es normal en esta colonia?Un precio aislado no dice si es alto o bajoConsulta los precios típicos de cada colonia1 a 3 meses1 a 3 meses
Con qué sales de este paso
Conoces los precios típicos de las colonias que te interesan y puedes ubicar cada precio frente a esa referencia.
Consulta los precios típicos de cada colonia →Lo que suele salir mal
Un precio aislado no permite saber si es alto o bajo para la colonia. Hace falta compararlo con anuncios similares de la misma zona.
04Analizar el anuncio¿Cómo se compara el precio y qué información falta?Los datos faltantes pueden cambiar el análisisPega el enlace del anuncio y analízaloUnos minutosUnos minutos
Con qué sales de este paso
Sabes si el precio está arriba o abajo de lo típico en esa colonia, y tienes la lista de datos que le vas a pedir a quien vende.
Pega el enlace del anuncio y analízalo →Lo que suele salir mal
Muchos anuncios no incluyen la antigüedad, la cuota de mantenimiento ni la superficie construida. Sin la antigüedad no sabes qué reparaciones pueden venir en los próximos años; sin la cuota de mantenimiento, dos departamentos con el mismo precio pueden implicar gastos anuales muy distintos. Confirma los tres datos antes de decidir.
05Visitar la propiedad¿Qué pregunto, qué miro y qué fotografío?Una visita sin lista deja datos pendientesPrepara tu visitaUn díaUn día
Con qué sales de este paso
Regresas con respuestas que difícilmente se consiguen sin haber estado en la propiedad.
Lo que suele salir mal
Sin una lista, es fácil salir sin datos importantes sobre mantenimiento, instalaciones, documentos o espacios comunes.
Tú, acompañado de quien muestra o vende la propiedad.
Prepara tu visita →06Registrar lo que confirmasteYa la visité. ¿Qué cambia en mi análisis y en mi rango de oferta?Los detalles de la visita se olvidan con rapidezRegistra lo que visteUnos minutosUnos minutos
Con qué sales de este paso
Identificas qué datos de la visita respaldan tu oferta y cuáles siguen pendientes.
Registra lo que viste →Lo que suele salir mal
Si no registras pronto las respuestas, los detalles se mezclan y la comparación pierde precisión.
07Comparar y elegirVisité varias. ¿Cuál me conviene?La visita más reciente se recuerda con más detalleCompara las propiedades que visitasteUnos díasUnos días
Con qué sales de este paso
Eliges comparando la información de todas al mismo tiempo, no con lo que recuerdas de cada una.
Compara las propiedades que visitaste →Lo que suele salir mal
Comparar de memoria favorece la visita más reciente y dificulta ver las ventajas y las desventajas de cada una.
El cierre
En esta etapa empiezan los trámites y los primeros pagos. Cada paso de este tramo sirve para comprobar algo antes de que entregues más dinero.
5 pasos
08Presentar una carta de intención¿Qué precio y qué condiciones propongo, y qué documentos pido antes de entregar dinero?Una carta sin condiciones también comprometePrepara tu carta de intención de compraUnos díasUnos días
Con qué sales de este paso
Tu oferta queda por escrito, con plazos, y condicionada a la revisión de los documentos y al crédito.
Lo que suele salir mal
Una carta sin plazo ni condiciones puede comprometerte más de lo que crees. Fija un plazo corto y condiciona tu oferta a la revisión de los documentos y a la aprobación del crédito; el dinero para apartar va después de esa revisión.
Tú y quien vende, con las condiciones por escrito.
Prepara tu carta de intención de compra →09Revisar la propiedad y sus documentos¿La propiedad tiene deudas o gravámenes —una hipoteca, un embargo— que la limiten? ¿Quien vende es efectivamente el titular inscrito en el Registro Público?Algunos adeudos afectan a quien compraVerifica la propiedad y sus documentos2 a 4 semanasAquí sale dinero2 a 4 semanasAquí sale dinero
Con qué sales de este paso
Conoces los adeudos, los documentos faltantes y las inconsistencias que deben resolverse antes de apartar la propiedad.
Lo que suele salir mal
Los adeudos de predial, agua y cuotas de condominio están vinculados a la propiedad, así que pueden alcanzar a quien compra. Por eso se piden los recibos y el certificado de libertad de gravamen antes de entregar dinero.
Un abogado que te represente revisa los documentos antes de que entregues dinero; el notario hará después su propia revisión. A ti te corresponde pedir los papeles y dar seguimiento.
Verifica la propiedad y sus documentos →- La constancia de no adeudo: qué es y por qué se pide antes de firmar5 min
- El certificado de libertad de gravamen en CDMX: qué muestra y cuándo pedirlo5 min
- Qué es el folio real de una propiedad y qué no prueba4 min
- Si la misma propiedad se vende dos veces, quién se la queda6 min
- El Registro Público en tu estadoEstado de MéxicoJaliscoNuevo LeónPueblaQuerétaroYucatán
10Apartar, formalizar la promesa y elegir notario¿Cómo aparto sin arriesgar mi dinero, qué firmo en la promesa y qué pasa si el avalúo —el peritaje que fija el valor— sale por debajo del precio?Si el avalúo resulta menor al precio, el banco presta menos1 a 6 semanasAquí sale dinero1 a 6 semanasAquí sale dinero
Con qué sales de este paso
Apartas con las condiciones por escrito, eliges notario y conoces el valor del avalúo antes de comprometer más dinero.
Lo que suele salir mal
El avalúo lo paga quien compra y conviene presupuestarlo. Si el valor que arroja es menor al precio acordado, el banco presta menos y la diferencia la cubre el comprador. Los honorarios del notario también se pueden comparar entre varias notarías, y cuando la compra es con crédito conviene preguntar desde el principio con qué notarías trabaja el banco.
Suele proponer la notaría quien coordina la operación, pero quien compra paga los gastos de escrituración y conviene que participe en la elección. Si compras con crédito, el banco trabaja con determinadas notarías y participa en el avalúo y en los tiempos.
Todavía sin herramienta
11Firmar¿Qué pago ese día, qué firmo y qué me llevo?El desglose de pagos suele conocerse el mismo díaCalcula cuánto necesitas reunir para el cierreUn díaAquí sale la mayor parteUn díaAquí sale la mayor parte
Con qué sales de este paso
Sales con la escritura firmada ante notario y con la fecha de entrega acordada.
Lo que suele salir mal
Ese día se paga la mayor parte del dinero: el enganche y los gastos de cierre. Es también el momento con menos margen para resolver un cobro que no esperabas. Pide el desglose por escrito, con fecha de vigencia, varios días antes.
Participan el notario, quien vende y tú; si compras con crédito, también un representante del banco.
Calcula cuánto necesitas reunir para el cierre →12Después de firmarYa firmé. ¿Qué falta: la inscripción, el predial, el cambio de servicios?Falta inscribir y cambiar titularesAbre tu lista de pendientes después de firmar2 a 3 meses2 a 3 meses
Con qué sales de este paso
La escritura queda inscrita y los servicios quedan a tu nombre.
Lo que suele salir mal
La compra no termina en la firma. Falta que la escritura quede inscrita y que predial, agua y luz cambien a tu nombre, y ese último seguimiento te toca a ti.
El notario da seguimiento a la inscripción; tú confirmas el registro y cambias los servicios.
Abre tu lista de pendientes después de firmar →
¿Por dónde empezar?
Depende del momento en el que estés. Si apenas te preguntas si puedes comprar, empieza por calcular cuánto puedes pagar: toma una tarde y no tiene costo. Si ya identificaste una propiedad que te interesa, analiza su precio y la información disponible. Si ya firmaste una carta de intención o entregaste un apartado, revisa las condiciones y los documentos antes de entregar más dinero.
Los pasos que aún no tienen herramienta están señalados. Aun así, esta página explica qué ocurre en cada uno.