Las propiedades entre las que se elige al final suelen destacar por razones diferentes: una puede tener mayor superficie, y otra, mejor ubicación o menor antigüedad. Compararlas bien exige aplicar los mismos criterios a todas y distinguir lo que ya comprobaste de lo que solo supones.
A continuación se explica cómo descartar, cómo calificar lo que te importa, cómo comparar precios y gastos, y qué pedir antes de decidir.
Descarta primero
- Lo indispensable: si hay algo sin lo que no comprarías, como un número mínimo de recámaras o que el vendedor acepte crédito, descarta las opciones que no lo cumplan antes de calificar nada.
- El dinero para la firma: el enganche y los gastos de cierre. Parte del enganche puede pagarse antes, al reservar la propiedad o al firmar la promesa de compraventa, y el resto al firmar la escritura. Si una opción requiere más dinero del que tienes, descártala aunque su gasto mensual sea menor.
Para estimar los gastos de cierre de cada opción con su precio: Calcula tus gastos de cierre →
Califica lo que te importa
Lo ideal es fijar tus criterios antes de buscar; si ya viste los precios, fíjalos antes de comparar, para no ajustar tus prioridades a lo que viste.
- Califica del 1 al 3 la importancia que tienen para ti criterios como el tiempo de traslado, la superficie, la altura del piso, la antigüedad y la luz natural (1, poco importante; 3, muy importante).
- Define qué significa cumplir cada uno, por ejemplo, un traslado de menos de 45 minutos.
- Para cada propiedad, suma las calificaciones de los criterios que cumple: la que sume más es la que mejor responde a lo que te importa.
Al calificar, da prioridad a lo que no se puede cambiar: una remodelación puede renovar la cocina, pero no cambia la ubicación ni el tiempo de traslado.
- No se puede cambiar: la ubicación, la orientación, la altura del piso, el ruido exterior, el tiempo de traslado y la superficie.
- Se puede cambiar: la cocina, los acabados y el estado de conservación, con un costo que conviene cotizar con un contratista antes de comprar.
Compara el precio en la misma unidad
Dos propiedades con precios totales parecidos pueden tener superficies muy distintas. Calcula el precio por metro cuadrado de cada una y compáralo con lo típico de su colonia, es decir, con el que deja a la mitad de sus anuncios por encima y a la otra mitad por debajo. Así sabrás cómo se sitúa cada una frente a su colonia, aunque las dos colonias tengan precios distintos.
Si una es mucho más pequeña o más nueva que la otra, recuerda que esos departamentos suelen anunciarse por encima de lo típico sin estar caros.
Usa en las dos el mismo tipo de superficie: la construida, que incluye muros, o la privativa, la que la escritura te asigna. Si un anuncio declara una y otro la otra, pide el dato que falta.
Suma lo que te costaría cada mes
Además del precio, cada propiedad tiene gastos que pagarás mientras la conserves. Para cada opción, suma:
- Pago del crédito: la mensualidad que te dé el simulador de la institución que te preste, con el monto que pedirías para esa propiedad.
- Mantenimiento: la cuota mensual del condominio, más las cuotas extraordinarias ya aprobadas divididas entre los meses en que se cobrarán. Las cuotas extraordinarias son pagos adicionales que acuerda la asamblea para obras o reparaciones.
- Predial: el pago anual del impuesto dividido entre doce.
El resultado es el gasto mensual de cada una. La de menor precio no siempre es la de menor gasto mensual; si la que más suma en tus calificaciones también cuesta más cada mes, decide si los criterios que cumple de más justifican esa diferencia.
Si no le encontré problemas, es la mejor opción.
No siempre. Que conozcas menos problemas de una propiedad puede significar que tienes menos información sobre ella. Antes de decidir, reúne de cada una los mismos datos que ya tienes de las demás, empezando por la antigüedad, el estado de las instalaciones y las cuotas extraordinarias.
Un ejemplo con dos departamentos
Supón que calificaste con 3 el traslado, con 2 la luz y con 1 el piso alto. Así quedan los dos departamentos:
- Traslado (vale 3)
- Departamento A: Cumple: 3
- Departamento B: No cumple: 0
- Luz (vale 2)
- Departamento A: Cumple: 2
- Departamento B: No cumple: 0
- Piso alto (vale 1)
- Departamento A: No cumple: 0
- Departamento B: Cumple: 1
- Suma
- Departamento A: 5
- Departamento B: 1
- Frente a lo típico
- Departamento A: Un poco por encima
- Departamento B: Un poco por debajo
- Mantenimiento
- Departamento A: Cuota baja
- Departamento B: Cuota mucho más alta
Por su precio por metro cuadrado, el B parece la mejor opción: se anuncia un poco por debajo de lo típico. Pero el A cumple mucho mejor lo que te importa y su cuota de mantenimiento es mucho más baja: suma el gasto mensual de los dos antes de decidir.
Cómo tomar la decisión final
Cuando las diferencias son pequeñas, piensa también en una venta futura, aunque compres para vivir, y da más peso a lo que no se puede cambiar: el siguiente comprador tampoco podrá cambiarlo.
Si las opciones siguen siendo equivalentes, pide, antes de elegir, al vendedor o al asesor inmobiliario de cada una que te confirme por escrito, por ejemplo por correo electrónico, estos datos:
- el precio vigente;
- la fecha en que podrías recibir la propiedad;
- los bienes que se incluyen en la venta, como la cocina integral, los clósets o el calentador;
- las condiciones de pago que acepta, como crédito o contado.
Pedirlos es parte normal de la búsqueda y no te compromete. La oferta formal se hace después, con la carta de intención de compra, el documento con el que ofreces un precio y propones condiciones al vendedor; se explica en el paso siguiente.