Los documentos previos a la escritura pueden parecer sencillos, pero también establecen qué ocurre con el dinero entregado y con la operación si esta no continúa. Por eso léelos completos antes de firmar o pagar.
Primero se comparan los tres documentos; después se explican, en el orden en que suelen aparecer, la carta de intención, los documentos que conviene pedir, el convenio de apartado y la promesa de compraventa.
Los tres documentos, uno junto al otro
- Para qué sirve
- Carta de intención: Hacer tu oferta con el precio, la forma de pago, los documentos que pides, los plazos y la vigencia.
- Convenio de apartado: Reservar la propiedad mientras se revisan los documentos y avanza el crédito.
- Promesa de compraventa: Obligar a las dos partes a firmar la escritura dentro de un plazo.
- Entregas dinero
- Carta de intención: Por lo general, no.
- Convenio de apartado: Sí, una cantidad para reservar.
- Promesa de compraventa: Suele entregarse un anticipo, aunque la promesa no lo necesita para existir.
- Qué debe quedar escrito
- Carta de intención: Tus condiciones, entre ellas qué gastos paga cada parte.
- Convenio de apartado: Que lo entregado cuenta como parte del precio, cuánto dura la reserva y qué ocurre con tu dinero en cada caso.
- Promesa de compraventa: El precio, los plazos, las penalizaciones, qué gastos paga cada parte y qué ocurre si no te aprueban el crédito o si el avalúo resulta inferior al precio.
La carta de intención: tu oferta por escrito
La carta de intención de compra es el documento con el que ofreces un precio y propones condiciones al vendedor. Por lo general se presenta sin entregar dinero.
Es la mejor ocasión para proponer lo que después será difícil cambiar: qué gastos pagará cada parte y qué ocurre con el dinero que entregues más adelante si el banco no aprueba el crédito o si el avalúo resulta inferior al precio, porque en este último caso la diferencia tendrías que pagarla tú.
Si ningún documento dice quién paga los gastos de escritura y registro, en la Ciudad de México la ley dispone que se paguen por mitad; en la práctica suele pactarse que los pague quien compra. Por eso, escribe en la carta el reparto que propones.
Hasta dónde te obliga la carta depende de lo que diga. Fija en ella un plazo corto y condiciona tu oferta a la revisión de los documentos y a la aprobación del crédito.
Los documentos que debes pedir antes de comprometerte
Pídelos desde la carta: antes de entregar dinero tienes más margen, y después obtenerlos depende de la disposición de quien vende. Un abogado debe revisarlos antes de que entregues dinero; si das un apartado antes, el convenio debe decir que se te devuelve completo si la revisión encuentra un problema. Esta es la lista mínima:
- Identificación: la oficial de quien vende, con el mismo nombre que aparece en la escritura.
- Escritura: la de la propiedad o sus datos de inscripción en el Registro Público, el llamado folio real, con los que se consulta el Registro.
- Certificado de gravámenes: el de libertad de gravámenes, que emite el Registro Público e indica si el inmueble tiene hipotecas o embargos; si quien vende no lo tiene, pídelo a tu abogado o a la notaría.
- Predial y agua: la boleta del predial y el recibo de agua más recientes, para confirmar que los pagos están al corriente.
- Constancia de no adeudo: si el edificio es un condominio, la de cuotas de mantenimiento; en la Ciudad de México, sin ella, las cuotas que deje pendientes quien vende pueden cobrarse a ti.
- Acta de matrimonio: si quien vende está casado, pídela; según el régimen de su matrimonio, su cónyuge puede tener que firmar también.
Si no conoces a un abogado, pide recomendaciones a personas de confianza, confirma que no trabaje para quien vende y, antes de contratarlo, pide por escrito qué revisará y cuánto cobra.
El apartado: reservar con condiciones claras
Con el convenio de apartado, quien vende se compromete a no ofrecer la propiedad a otros compradores durante unos días o unas semanas, mientras se revisan los documentos y avanza el trámite del crédito. A cambio entregas una cantidad de dinero, así que el convenio tiene que decir por escrito:
- Que lo entregado cuenta como parte del precio si la compra se concreta.
- Cuánto dura la reserva.
- Qué ocurre con tu dinero en cada caso posible, al menos en los cuatro que siguen.
- Documentos con problemas: si la revisión encuentra uno, la devolución completa.
- Crédito rechazado: la devolución completa, pactada de forma expresa; si el convenio no menciona este caso, recuperar tu dinero puede depender de una negociación.
- Tu desistimiento: qué parte del dinero pierdes si decides no continuar, si es que pierdes alguna.
- Desistimiento de quien vende: qué te devuelve y qué penalización paga, si se pacta alguna.
Entrega el dinero con un medio que deje constancia, como una transferencia a una cuenta a nombre de quien vende o, si lo ofrece, de la notaría, y pide un recibo firmado.
El apartado es un trámite sin consecuencias; si me arrepiento, me devuelven todo.
Depende de lo que hayas firmado. Los formatos de apartado suelen incluir penalizaciones por desistir, y el dinero entregado sin condiciones escritas puede ser difícil de recuperar. Lee el convenio completo antes de firmarlo.
La promesa de compraventa: obligaciones para las dos partes
La promesa de compraventa es un contrato que obliga a las dos partes a firmar la escritura dentro de un plazo; quien incumpla sin una causa prevista en el contrato puede tener que pagar la penalización pactada. Suele acompañarse de un anticipo —un pago adelantado de parte del precio— mayor que el del apartado, y sus fechas dependen de los tiempos del crédito, del avalúo y de la notaría.
Léela completa, sin prisa, con un abogado que te represente a ti. Si el crédito no se aprueba o resulta menor de lo esperado, la devolución de tu dinero no debe darse por supuesta: tiene que quedar pactada por escrito.
Tres situaciones que conviene conocer antes de firmarla:
- Negativa a firmar: si una de las partes se niega a firmar la escritura, la otra puede pedir que un juez firme en su lugar, salvo que la propiedad ya se haya vendido a alguien que la compró sin saber de la promesa.
- Pago o entrega anticipados: si en la promesa se paga parte del precio, como ocurre con el anticipo, o se entrega la propiedad, pide a tu abogado que revise si el documento sigue siendo una promesa o ya produce efectos de compraventa.
- Defectos ocultos: la promesa puede limitar o eliminar la responsabilidad del vendedor por los defectos que no se ven a simple vista, salvo que el vendedor actúe de mala fe. Revisa qué dice sobre ellos antes de firmarla.
La promesa de compraventa es un formalismo; lo importante es la escritura.
Es al revés: cuando se firma la escritura, casi todo quedó decidido en la promesa. Por eso revisa y negocia sus condiciones antes de firmarla, no en la escritura.