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Qué firmas antes de firmar: el apartado y la promesa
La herramienta de este paso: Prepara tu propuesta de compra →
Antes de la escritura pueden firmarse dos documentos: el convenio de apartado, que reserva la propiedad mientras avanzan los demás trámites, y la promesa de compraventa, que establece obligaciones para ambas partes. En los dos deben quedar por escrito el destino del dinero, los plazos y las condiciones de salida.
Los documentos previos a la escritura pueden parecer sencillos, pero también establecen qué ocurre con el dinero entregado y qué pasa si la operación no continúa. Por eso conviene leerlos completos antes de firmar o pagar.
El apartado: reservar con condiciones claras
El apartado saca la propiedad del mercado unos días o unas semanas mientras reúnes papeles y el crédito avanza. Para eso entregas una cantidad, y ahí está todo el punto: ese dinero debe quedar amarrado por escrito. Un buen apartado dice tres cosas con claridad: que lo entregado se abona al precio si la compra sigue, cuánto dura la reserva, y qué pasa con tu dinero en cada escenario posible.
- Si te arrepientes tú: qué parte pierdes, si es que pierdes algo. Que esté escrito, no dicho.
- Si se arrepiente quien vende: qué te devuelven y qué consecuencias se pactaron. Las condiciones deben explicar qué ocurre si cualquiera de las partes decide no continuar.
- Si la operación se cae por el crédito: este escenario no es culpa de nadie y merece trato aparte. Pide que la devolución quede pactada expresamente.
Se dice: El apartado es un trámite sin consecuencias: si me arrepiento, me devuelven todo.
Depende de lo que hayas firmado. Muchos formatos incluyen penalizaciones por desistir, y el dinero entregado sin condiciones escritas puede ser difícil de recuperar. Antes de entregar nada, pide que el documento explique qué ocurre con tu dinero en cada escenario.
La promesa de compraventa: aquí ya es en serio
La promesa de compraventa es un contrato de verdad: las dos partes se obligan a firmar la escritura en un plazo, y quien se baje sin causa pactada responde por ello. Suele acompañarse de un anticipo mayor que el del apartado, y encadena sus fechas a los tiempos del crédito, del avalúo y del notario. Por eso merece lectura completa, sin prisa y de preferencia con alguien de tu lado que sepa leer contratos.
Pide que el contrato establezca qué ocurre si el crédito no se aprueba o resulta menor de lo esperado. La devolución no debe darse por supuesta: tiene que quedar pactada por escrito y conviene revisar la redacción con un profesional.
Los papeles que pides antes de comprometerte
La firma de cualquiera de los dos documentos es tu momento de mayor poder para pedir. Después de entregar dinero, cada papel se vuelve más difícil de conseguir. Esta es la lista corta:
- Identificación oficial de quien vende, y que el nombre coincida con el de la escritura.
- La escritura de la propiedad o sus datos de registro: es lo que permite verificarla después.
- Boletas de predial y agua recientes, para confirmar que están al corriente.
- Si es condominio, la constancia de no adeudo de cuotas: sin ella puedes heredar deudas del anterior dueño.
- El estado civil de quien vende: si compró casado bajo sociedad conyugal, su cónyuge también tiene que firmar. Descubrirlo tarde detiene operaciones enteras.
Se dice: La promesa de compraventa es un formalismo: lo importante es la escritura.
Es al revés: para cuando llegas a la escritura, casi todo se decidió en la promesa. El precio, los plazos, las penalizaciones y tu salida si el crédito falla quedaron fijados ahí. La escritura formaliza lo pactado; la promesa es donde se pacta. Los ojos abiertos se necesitan antes.