De todos los papeles que se juntan para una compra, este es el que con más frecuencia se deja para el final, y es uno de los pocos cuya ausencia puede tener un costo directo para quien compra.
Qué dice la ley en CDMX
La Ley de Propiedad en Condominio de la Ciudad de México obliga al administrador a emitirla dentro de los cinco días hábiles siguientes al día en que se la solicitas. El término legal exacto es “constancia de no adeudo”: no es lo mismo que el estado de cuenta mensual, que es otra obligación distinta del administrador.
Plazo máximo del administrador para emitirla
5 días hábiles
El fundamento legal para exigirla está en el mismo cuerpo legal: en una compraventa, quien adquiere queda como obligado solidario de los adeudos de la unidad, salvo que se le haya entregado la constancia. En términos prácticos: sin esa constancia, las cuotas que no pagó el dueño anterior pueden terminar siendo tuyas.
En los otros estados donde trabaja Nidai la regla cambia, y en algunos la ley no pide esta constancia:
Su ley no obliga al administrador a dar una constancia de no adeudo, ni hace responsable al comprador de las cuotas del dueño anterior: pídele al vendedor el estado de cuenta
Fuente: Ley que Regula el Régimen de Propiedad en Condominio en el Estado de México, arts. 26, 31 y 36
El notario debe exigirle al vendedor la constancia de no adeudo del administrador, aunque la ley no fija plazo para darla; no hace responsable al comprador de las cuotas del dueño anterior
Fuente: Código Civil del Estado de Jalisco, arts. 1029 y 1029 bis
La escritura debe hacer constar que el comprador recibió la constancia del administrador de estar al corriente, aunque la ley no fija plazo para darla; no hace responsable al comprador de las cuotas del dueño anterior
Fuente: Ley sobre el Régimen de Propiedad en Condominio del Estado de Yucatán, arts. 18 y 42
El notario debe exigirle al vendedor la constancia de no adeudo firmada por el administrador, aunque la ley no fija plazo para darla; las cuotas atrasadas quedan garantizadas por la unidad aunque se venda, así que pide la constancia antes de firmar
Fuente: Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Estado de Nuevo León, arts. 50 y 53
Su ley no obliga al administrador a dar una constancia de no adeudo, ni hace responsable al comprador de las cuotas del dueño anterior: pídele al vendedor el estado de cuenta
Fuente: Ley que Regula el Régimen de Propiedad en Condominio para el Estado de Puebla, arts. 28, 36 y 40
El administrador da la constancia de no adeudo en máximo cinco días hábiles y el vendedor debe entregarla; sin ella, el comprador responde solidariamente: te pueden cobrar a ti las cuotas que deba el vendedor
Fuente: Código Urbano del Estado de Querétaro, arts. 278 fr. XXIV y 294
Cómo solicitarla sin retrasos
- Pídela por escrito —correo basta— para que quede constancia de la fecha en que la solicitaste. El plazo corre desde el día siguiente.
- Que la pida el vendedor, que es quien tiene la relación con la administración; tú solicítasela a él como condición previa a la firma.
- Revisa que diga el número de unidad, la fecha de corte y que venga firmada por el administrador vigente.
- Si el condominio trae derramas aprobadas y todavía no cobradas, pregunta expresamente por ellas: una constancia al corriente no siempre las refleja.
La ley obliga a que el condominio guarde un porcentaje fijo de las cuotas como fondo de reserva.
La ley sí obliga a constituir la reserva, pero no fija cuánto: el monto lo determina la asamblea, y cada unidad aporta en proporción al porcentaje del condominio que le corresponde, llamado indiviso. La cifra que circula en internet no aparece en el texto de la ley. Antes de darla por cierta, pide el estado de cuenta del condominio y pregunta cuánto tiene reunido el fondo: el monto real informa más que un porcentaje sin respaldo legal.
Todo lo anterior aplica a los inmuebles en régimen de condominio. En una vivienda que no está en condominio no hay administrador que pueda emitir la constancia, y la revisión de adeudos se hace directamente con los recibos de predial y de agua.