El precio del anuncio y la mensualidad del crédito no incluyen todos los gastos de cierre. Conviene calcularlos desde el principio para reunirlos antes de la fecha de firma.
Qué se paga, y quién lo cobra
Los gastos de cierre no van todos al notario, aunque la notaría los reúna y te presente un solo cobro. Vale la pena verlos separados, porque solo algunos se negocian.
- Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI): lo cobra la Ciudad, no el notario. Es progresivo: a mayor valor, mayor porcentaje. No se negocia.
- Honorarios del notario, más IVA: el trabajo de dar fe, revisar el título y redactar la escritura. Es lo único de esta lista donde comparar entre notarios cambia el número.
- Derechos del Registro Público de la Propiedad: inscribir la escritura es lo que te permite acreditar que eres el propietario frente a terceros. Firmar ante notario no sustituye la inscripción.
- Avalúo: el impuesto de adquisición se calcula sobre el valor más alto entre el precio de la compra, el valor catastral (el que la Ciudad asigna al inmueble para cobrar el predial) y el que resulte de un avalúo con fines fiscales (Código Fiscal de la Ciudad de México, artículo 116); por eso la notaría suele pedir ese avalúo, tanto si compras de contado como con crédito. Si hay crédito, el banco pide además un avalúo bancario para determinar cuánto vale el inmueble que garantiza el préstamo. Pregunta a la notaría y al banco si en tu caso un mismo documento cubre las dos funciones.
- Certificados: libertad de gravamen, no adeudo de predial y agua, zonificación. Ayudan a identificar gravámenes, adeudos e inconsistencias antes de firmar.
- Gestoría: la gestión de los trámites ante las dependencias. A veces viene incluida en los honorarios; pregunta si está dentro o aparte.
Calcula tus gastos de cierre
Escribe el precio de la propiedad para calcular tus gastos de cierre, los que se pagan al firmar la escritura.
Gastos de cierre
$345,100
equivale a cerca del 10% del precio · referencial
Los impuestos y derechos se calculan con las tarifas de 2026 de la Ciudad de México; los honorarios, el avalúo y los demás gastos son estimados. Las cifras están redondeadas a cientos. Cada notaría te dará su desglose: pídelo por escrito, con fecha de vigencia, antes de elegir.
Ver estos gastos junto con tu enganche y tu mensualidad →El impuesto: la cifra que puedes verificar tú mismo
De los seis conceptos, el impuesto de adquisición suele ser el mayor en las propiedades de precio medio y alto, y se calcula con una tarifa publicada en la ley, así que puedes verificarlo tú mismo. El Código Fiscal de la Ciudad de México lo reparte en once rangos: a cada uno le corresponde una cuota fija más un factor que se aplica solo a la parte que excede el piso del rango. No es un porcentaje plano del precio, y esa es la razón de que estimarlo con un porcentaje único falle.
Si el valor va de $297,573 a $595,146
$8,409 fijos + 4.699% del excedente
De $595,146 a $1,487,864
$22,392 fijos + 5.219% del excedente
De $1,487,864 a $2,975,728
$68,983 fijos + 5.702% del excedente
De $2,975,728 a $5,732,476
$153,821 fijos + 6.185% del excedente
Son cuatro de los once rangos, los que cubren el grueso del mercado de vivienda de la ciudad. La tarifa completa está en el artículo 113 del Código Fiscal, y se reforma casi todos los diciembres para el año siguiente: si consultas una tabla en otro sitio, revisa de qué ejercicio es antes de usarla.
Una reducción que hay que pedir
La Ciudad de México reduce el impuesto de adquisición y los derechos del Registro Público cuando una persona, no una empresa, compra una vivienda de valor catastral bajo. Esa reducción, conocida como Jornada Notarial, está en el Código Fiscal de la Ciudad (artículo 275 BIS) y se puede pedir en cualquier mes, una vez por año. El porcentaje no es el mismo para todos: es mayor mientras más bajo es el valor catastral, y arriba de un tope ya no aplica. Los topes se actualizan cada año.
No es automático: se solicita. El valor catastral aparece en la boleta predial del inmueble. La constancia que da derecho a la reducción la expide sin costo la Dirección General de Regularización Territorial. En los valores más altos que todavía califican, la ley exige además un avalúo. Los lineamientos del programa prevén también que el notario reduzca sus honorarios, hasta un límite. Antes de firmar cualquier anticipo, pregunta a la notaría esto: “¿El inmueble califica para la reducción de la Jornada Notarial, quién tramita la constancia, qué documentos hay que reunir y cuánto bajan sus honorarios?”.
Dos supuestos frecuentes que conviene revisar
El notario me lo asigna el vendedor o el banco.
En la práctica lo propone quien lleva la operación, pero la elección es negociable y quien paga los honorarios tiene voz. Si vas con crédito, pregunta desde el principio qué notarías acepta tu banco: la lista suele ser corta y descubrirlo tarde cuesta semanas.
Los gastos de cierre son un porcentaje fijo del precio.
El impuesto es progresivo y varios rubros son cuotas fijas, así que el porcentaje efectivo cambia con el precio. Dos propiedades con un millón de diferencia no pagan proporcionalmente lo mismo. Por eso conviene calcular con tu número, no con un porcentaje único.
Qué pedir por escrito, y cuándo
Antes de firmar cualquier anticipo, pide a la notaría un presupuesto desglosado con los seis rubros separados y la fecha de vigencia. Una sola cifra global no permite comparar ni saber qué está incluido. Solicita el desglose por escrito antes de decidir.