Además del precio, una compraventa tiene gastos de cierre —los que se pagan al firmar la escritura—, y buena parte de ellos se reparte por acuerdo entre las partes. Saber qué fija la ley y qué es solo costumbre permite negociar ese reparto desde la carta de intención de compra, en lugar de descubrirlo en el presupuesto de la notaría.
Aquí se explica quién suele pagar cada gasto, qué ocurre con los adeudos de la propiedad, qué establece la ley si el contrato no dice nada y dónde debe quedar escrito el acuerdo.
Quién paga cada gasto
Lo paga quien compra
- Impuesto sobre adquisición de inmueblesPor ley
- Honorarios del notario, con su IVALo habitual
- Derechos de registroLo habitual
- Certificados que reúne la notaríaLo habitual
- Avalúo fiscalLo habitual
- Gestoría de la notaríaLo habitual
- Comisión por apertura del crédito, si lo hayLo cobra quien te presta
- Avalúo bancario, si hay créditoLo cobra quien te presta
Lo paga quien vende
- Impuesto sobre la renta por la ganancia de la ventaPor ley
- Predial, agua y mantenimiento hasta la fecha que se pacteLo habitual
- Cancelación de su hipoteca, si la tieneLo habitual
- Comisión del asesor inmobiliario que contratóLo habitual
Todo lo marcado como “Lo habitual” puede negociarse y debe quedar por escrito. Si contratas a tu propio asesor inmobiliario, su comisión la pactas tú con él.
Tres gastos de la tabla tienen nombres propios del trámite notarial:
- Derechos de registro: lo que cobra el Registro Público de la Propiedad por inscribir la escritura.
- Certificados: las constancias oficiales que la notaría reúne antes de la firma, como el de libertad de gravámenes, que indica si el inmueble tiene hipotecas o embargos.
- Gestoría: los trámites que la notaría hace por ti ante oficinas públicas.
Calcula tus gastos de cierre
Escribe el precio de la propiedad para calcular tus gastos de cierre, los que se pagan al firmar la escritura.
Gastos de cierre
$345,100
equivale a cerca del 10% del precio · referencial
Los impuestos y derechos se calculan con las tarifas de 2026 de la Ciudad de México; los honorarios, el avalúo y los demás gastos son estimados. Las cifras están redondeadas a cientos. Cada notaría te dará su desglose: pídelo por escrito, con fecha de vigencia, antes de elegir.
Ver estos gastos junto con tu enganche y tu mensualidad →Los adeudos de la propiedad
Quien vende suele cubrir el predial, el agua y el mantenimiento hasta una fecha que se pacta, como la de la firma o la de la entrega. A quien compra le importa que esa fecha quede por escrito y que los adeudos estén pagados antes de firmar.
Si el vendedor deja adeudos, solo él tiene que pagarlos.
Depende del adeudo. En un condominio de la Ciudad de México, quien compra responde junto con quien vende por las cuotas de mantenimiento pendientes, salvo que se le haya entregado la constancia de no adeudo (Ley de Propiedad en Condominio, art. 60). Por eso, antes de firmar, confirma que la notaría tiene las constancias de no adeudo del predial, del agua y del mantenimiento.
Qué establece la ley si el contrato no dice nada
Si el contrato no dice nada, el artículo 2263 del Código Civil para el Distrito Federal, vigente en la Ciudad de México, dispone que los gastos de escritura y registro se paguen por mitad. En la práctica suele pactarse que los cubra quien compra, pero el reparto es negociable: puedes proponer otro en tu carta de intención de compra.
En los demás estados, la regla la fija el código civil de cada uno, por lo que conviene consultarla con la notaría.
Con los impuestos es distinto, porque la ley señala a quién corresponde cada uno. La notaría calcula el impuesto sobre la renta que corresponde a quien vende y lo paga en su nombre al Servicio de Administración Tributaria (SAT).
Si la propiedad es la casa habitación de quien vende y se cumplen las condiciones de la ley, la venta puede estar exenta hasta un monto fijado en unidades de inversión (UDIS), una unidad de valor que se actualiza con la inflación; por eso a veces ese impuesto no aparece en la operación.
Escriturar por un precio menor al real ahorra impuestos.
No necesariamente, y te expone a riesgos. El impuesto de adquisición se calcula sobre el valor más alto entre el precio, el valor catastral y el avalúo fiscal, así que un precio menor en la escritura puede no reducirlo. El dinero que entregues fuera de la escritura no queda registrado en ella, y si la compra no se concreta o surge un conflicto, te será más difícil demostrar que lo pagaste. Y cuando vendas, si la venta no queda exenta, la ganancia sobre la que pagarás impuesto se calcula restando del precio de venta el costo de adquisición que puedas comprobar (Ley del ISR, art. 121), y la escritura es la prueba de lo que pagaste: si escrituras por menos, esa ganancia resulta mayor.
Dónde se pacta el reparto
El reparto se pacta desde la carta de intención de compra, el documento con el que ofreces un precio y propones condiciones al vendedor, y se confirma en la escritura de compraventa que se firma ante notario. Si ya firmaste la carta sin decir quién paga qué, páctalo en la promesa de compraventa, antes de la escritura. Incluye en el documento que firmes una cláusula que indique:
- quién paga cada gasto;
- hasta qué fecha le corresponde a quien vende cubrir el predial, el agua y el mantenimiento;
- si la entrega ocurre después de la firma, quién paga el mantenimiento y los servicios mientras tanto.