La firma de la escritura no concluye todos los trámites de la compra. Todavía debes confirmar su inscripción en el Registro Público de la Propiedad y actualizar los titulares de impuestos, servicios y mantenimiento.
Este artículo explica cómo obtener el testimonio inscrito, que es la copia autorizada de la escritura con los datos de su inscripción; también indica cuándo verificar el registro y qué comprobantes debes conservar.
Por qué la inscripción es un trámite necesario
La escritura firmada acredita el acuerdo entre comprador y vendedor. Al inscribirla en el Registro Público de la Propiedad, el cambio de titular queda asentado en el folio del inmueble y puede ser consultado por terceros.
Si el Registro detecta un error o la falta de algún documento, la inscripción puede quedar pendiente hasta que la notaría lo corrija. Si no confirmas el resultado, podrías descubrir el problema mucho después, por ejemplo al vender, tramitar una sucesión o solicitar un crédito con el inmueble como garantía.
Cómo verificar la inscripción y cuánto cuesta
La inscripción puede comprobarse mediante documentos expedidos por el Registro Público de la Propiedad. Estos son los trámites y costos del tabulador oficial de 2026 de la Ciudad de México; confirma la cuota vigente antes de presupuestarla.
Certificado de libertad de gravámenes, ordinario (7 días hábiles)
$849
Certificado de libertad de gravámenes, urgente (mismo día)
$1,700
Constancia de antecedentes registrales, para consultar el historial del folio, hasta 20 hojas (entrega inmediata)
$297
En los otros estados donde trabaja Nidai, el certificado lo expide el Registro Público de cada estado y su costo lo fija su propia ley de ingresos o de hacienda. Estos son los de 2026:
Estado de México
Código Financiero del Estado de México, art. 100 fr. I D)
$1,621
Jalisco (Guadalajara)
Ley de Ingresos del Estado de Jalisco 2026, art. 16 fr. VI a)
$714
Yucatán (Mérida)
Ley General de Hacienda del Estado de Yucatán, art. 59 fr. V, más el 20% adicional (arts. 42-45)
$1,471
Nuevo León (Monterrey)
Ley de Hacienda del Estado de Nuevo León, art. 271 fr. X
$352
Puebla
Ley de Ingresos del Estado de Puebla 2026, art. 34 fr. XXVII d)
$855
Querétaro
Ley de Hacienda del Estado de Querétaro, art. 107 fr. I
$587
El certificado de libertad de gravámenes permite verificar quién aparece como titular y qué inscripciones o gravámenes constan sobre el inmueble. Solicítalo después de recibir el testimonio inscrito y comprueba que tus datos coincidan con los del folio. El certificado urgente se entrega el mismo día si presentas la solicitud antes de las 10:00 y el folio del inmueble es electrónico.
- El día de la firma
La notaría recibe el testimonio e inicia el trámite de inscripción.
La notaría
- Las semanas siguientes
El Registro revisa el documento. Si formula una observación, lo devuelve a la notaría para su corrección y el plazo de inscripción puede ampliarse.
El Registro Público
- Al recibir tu testimonio inscrito
Revisa que incluya el sello de inscripción y conserva el original en un lugar seguro.
Tú
- Ya con el testimonio inscrito en tu poder
Solicita el certificado de libertad de gravámenes a tu nombre y confirma que apareces como titular en el folio.
Tú
Recibe la propiedad con un acta de entrega
La entrega puede ocurrir el día de la firma o días o semanas después, mientras la notaría inscribe la escritura. Lo que puedes reclamar es lo que quedó por escrito, en la promesa de compraventa o en la escritura, sobre la fecha de entrega y sobre qué pasa si se retrasa.
El día de la entrega, revisa lo siguiente:
- Estado: confirma que la propiedad esté desocupada, en el estado en que la viste y con los bienes que se incluyeron en la venta.
- Medidores: anota las lecturas de luz, agua y gas, para poder demostrar qué consumos son anteriores a la entrega.
- Llaves y accesos: recibe las llaves, los controles y las claves de acceso, pregunta quién más podría tener copias y considera cambiar las cerraduras.
- Recibos: confirma que el predial, el agua, la luz, el gas y, si aplica, el mantenimiento estén pagados hasta la fecha que se pactó.
Firma con el vendedor un acta de entrega: un documento que indique la fecha, lo que se entregó, las lecturas de los medidores y cualquier pendiente. Si algo no coincide con lo pactado, anótalo en el acta antes de firmarla y conserva una copia con las firmas de los dos.
Si después aparece un defecto oculto
Un defecto oculto es uno que no se veía al comprar y que impide usar la casa para vivir en ella o reduce tanto su uso que, de haberlo sabido, no la habrías comprado o habrías pagado menos; por ejemplo, una filtración tapada con pintura o una falla del drenaje. Si le compraste a un particular, puedes reclamar al vendedor por ese defecto. Lo que sigue es lo que establece el Código Civil para el Distrito Federal, vigente en la Ciudad de México.
- Qué puedes pedir: que se cancele la compra y el vendedor te pague los gastos que hiciste por ella, o que te rebaje el precio en proporción al defecto, en el monto que fijen peritos. Si se prueba que el vendedor conocía el defecto y no te lo dijo, y eliges cancelar la compra, también debe indemnizarte por daños y perjuicios.
- Plazo: en la Ciudad de México, tienes un año desde que te entregaron la casa para demandar al vendedor ante un juez; después, el derecho se extingue (Código Civil para el Distrito Federal, artículo 2149). En otro estado, el plazo depende de su código civil: confírmalo con un abogado.
- Lo que no cubre: los defectos que estaban a la vista al comprar.
- La prueba: te corresponde demostrar que el defecto ya existía cuando compraste; guarda fotos, el acta de entrega y el informe de la revisión técnica, si la hiciste.
El contrato puede limitar o eliminar esta responsabilidad del vendedor, salvo que haya actuado de mala fe; por eso conviene revisar qué dicen la promesa y la escritura sobre los defectos. Si compraste una casa nueva a un desarrollador, además tienes las garantías de la Ley Federal de Protección al Consumidor.
Actualiza los registros de predial, agua, luz y mantenimiento
Los registros de predial, agua, luz y, cuando corresponda, mantenimiento conservan al titular anterior hasta que se solicita su actualización. Realiza cada cambio y conserva los comprobantes para recibir avisos, identificar adeudos y acreditar tus pagos.
- Para actualizar los registros del impuesto predial y del servicio de agua, consulta los requisitos vigentes ante la tesorería y el organismo de agua de tu municipio (en la Ciudad de México, la Tesorería y el Sistema de Aguas). El día de la firma, pregunta a la notaría si necesitarás copias certificadas adicionales del testimonio y cuántas.
- Para cambiar al titular del servicio de luz, consulta los requisitos vigentes con la empresa suministradora. Antes de solicitar el cambio, verifica si existe algún adeudo asociado al servicio.
- Para actualizar el registro de mantenimiento, informa por escrito a la administración del condominio y solicita la constancia de no adeudo del vendedor si aún no la tienes.
- Conserva en un mismo expediente la escritura inscrita, los comprobantes de cambio de titular y los recibos del primer año. Estos documentos suelen solicitarse cuando vendes la propiedad.
Activa la alerta del Registro sobre tu inmueble
El Registro Público de la Propiedad de la CDMX ofrece un servicio llamado Alerta Inmobiliaria: cuando alguien presenta una consulta o un trámite sobre el folio de tu inmueble, el Registro te lo notifica.
La alerta no bloquea ninguna operación ni sustituye una revisión registral: te avisa de un movimiento cuando ocurre, no años después. Pregunta en el propio Registro los requisitos y el costo vigente; al terminar los trámites de tu compra, actívala sobre tu folio.
Fuera de la Ciudad de México, no todos los Registros tienen una alerta:
Sí: la Alerta Inmobiliaria del IFREM, gratuita, avisa por mensaje o correo cuando un trámite sobre tu folio concluye (no cuando se ingresa); se da de alta en persona
Fuente: IFREM, ifrem.edomex.gob.mx/alerta_inmobiliaria
Sí: la Alerta Registral avisa por correo de las inscripciones y los avisos sobre tu folio; cuesta $1,066 al año por inmueble (la mitad en vivienda popular y unifamiliar)
Fuente: Ley de Ingresos del Estado de Jalisco 2026, art. 16 fr. XII
Sí: la Alerta Inmobiliaria del INSEJUPY avisa de los movimientos registrales del predio; 9.60 UMA al año por predio (unos $1,126 en 2026)
Fuente: Ley General de Hacienda del Estado de Yucatán, art. 59 fr. XVI
Sí: la Alerta Inmobiliaria del IRCNL avisa por correo o mensaje cuando alguien ingresa un trámite sobre tu inmueble (certificados, avisos, compraventa, gravámenes); dura un año
Fuente: Ley del Instituto Registral y Catastral del Estado de Nuevo León, art. 7; ficha oficial GENL-IRyC-003
No encontramos un servicio de alerta en su ley ni en el portal del Registro
Fuente: IRCEP y Ley del Registro Público de la Propiedad del Estado de Puebla
No encontramos un servicio de alerta en su ley ni en el portal del Registro
Fuente: Portal del IRC y Ley Registral del Estado de Querétaro
Si el notario se encargó, ya quedó todo listo.
La notaría presenta la escritura, pero el Registro Público puede formular observaciones antes de inscribirla. Por eso debes solicitar el testimonio inscrito y verificar después, mediante un certificado registral, que apareces como titular.