El precio total que se pide en un anuncio no basta para saber si el departamento está caro: uno de 45 m² y otro de 120 m² pueden anunciarse al mismo precio aunque el metro cuadrado del primero cueste casi el triple. Por eso la comparación se hace por metro cuadrado y con departamentos semejantes de la misma colonia.
Este artículo explica cómo calcular el precio por metro cuadrado, qué es lo típico de la colonia y dónde consultarlo, cómo influyen la superficie y la antigüedad, y qué datos pedir antes de concluir que está caro.
Primero calcula el precio por metro cuadrado
Divide el precio pedido entre la superficie que declara el anuncio. Usa esa superficie aunque sepas que la habitable, el espacio interior que usas sin contar muros, es menor: lo típico de la colonia se calcula con la que declaran los anuncios, y si usas la habitable, el departamento parecerá más caro de lo que es.
Compáralo con lo típico de su colonia
Lo típico de la colonia es el precio por metro cuadrado que deja a la mitad de sus anuncios de departamentos por encima y a la otra mitad por debajo. Se usa ese valor central, y no el promedio, porque unos pocos anuncios muy caros elevan el promedio y lo alejan de lo que se pide en la mayoría.
La comparación se hace con la colonia, y no con la alcaldía, el municipio o la ciudad, porque dos colonias vecinas pueden tener precios por metro cuadrado muy distintos.
Nidai publica lo típico de cada colonia en el Pulso, su página de precios por colonia, ciudad por ciudad.
Ciudad de México (209 colonias)
$51,400
Estado de México (66 colonias)
$41,600
Guadalajara (75 colonias)
$60,400
Mérida (42 colonias)
$44,000
Monterrey (76 colonias)
$78,700
Puebla (36 colonias)
$28,600
Querétaro (67 colonias)
$28,600
Lo típico por metro cuadrado de cada colonia, ciudad por ciudad: Ver el Pulso →
Esta referencia usa los precios que se piden en los anuncios, no los precios de cierre, es decir, los montos que finalmente se pagan y constan en la escritura. En México no se publica el precio de cada operación, así que la comparación ubica un anuncio frente a otros semejantes, pero no determina cuánto vale la propiedad.
Si un departamento se anuncia por debajo de lo típico de su colonia, es una oportunidad.
No necesariamente. Un precio bajo puede deberse a la antigüedad del edificio, al estado del departamento o a algo que el anuncio no dice, como un problema en los documentos o una cuota extraordinaria pendiente: un pago adicional que acordó la asamblea para obras o reparaciones. Pregunta a quien anuncia por qué antes de ofrecer.
Si su precio supera lo típico, revisa la superficie
En una misma colonia, los departamentos más pequeños suelen anunciarse a un precio por metro cuadrado más alto. Una razón posible es que la cocina, el baño y las instalaciones representan una proporción mayor del costo de construcción cuando se reparten entre menos metros cuadrados. La tabla indica cuánto se aparta el precio por metro cuadrado de cada tramo respecto de lo típico de su colonia.
Menos de 50 m²
16% más alto
De 50 a 64 m²
6% más alto
De 65 a 79 m²
4% más alto
De 80 a 99 m²
Sin diferencia
De 100 a 129 m²
3% más bajo
De 130 a 179 m²
4% más bajo
180 m² o más
9% más bajo
Las cifras son de toda la Ciudad de México, y la diferencia por superficie no es igual en todas sus colonias: en algunas es mayor y en unas pocas se invierte. La tabla explica por qué un departamento pequeño puede tener un precio por metro cuadrado más alto sin estar caro, pero no sirve para calcular el precio que le correspondería sumando a lo típico la diferencia de su tramo.
Para concluir si está caro, compáralo con departamentos de superficie parecida en su propia colonia.
Revisa también la antigüedad del edificio
En los edificios de más de 30 años, el precio pedido por metro cuadrado suele ser más bajo que el de departamentos comparables de la misma colonia; entre los nuevos y los de hasta 15 años, la diferencia medida es pequeña. La tabla compara cada departamento con los similares: los de su misma colonia con el mismo número de recámaras.
De 0 a 5 años
3% más alto
De 6 a 15 años
Sin diferencia
De 16 a 30 años
5% más bajo
31 años o más
19% más bajo
La antigüedad rara vez aparece en los anuncios, y por eso esta muestra es mucho menor que la de superficie. La diferencia de los edificios de 31 años o más solo mide cuánto menos se pide por esos departamentos: no indica cuánto valen ni cuánto puede negociarse.
Antes de decidirte por un departamento en un edificio antiguo, pide que un ingeniero estructural revise la estructura, y un electricista, las instalaciones.
En la Ciudad de México, pregunta también si el edificio tiene constancia de seguridad estructural —el documento en el que un especialista registrado ante la Ciudad verifica si la estructura es segura— y si sufrió daños en algún sismo.
Si un departamento se anuncia por encima de lo típico de su colonia, está caro.
No necesariamente. Un departamento de 45 m² en un edificio de 3 años suele anunciarse por encima de lo típico, como la mayoría de los pequeños y nuevos. Compáralo con anuncios de la misma colonia de 40 a 55 m² en edificios recientes: si su precio por metro cuadrado supera al de más de la mitad sin ofrecer algo que los otros no tengan, como una vista, está caro.
Lo que el anuncio no incluye y sí cambia la comparación
Muchos anuncios no incluyen datos que cambian el resultado de la comparación, a veces porque el portal donde se publican no los pide. Pídelos antes de decidir.
- Antigüedad: pregunta en qué año se terminó el edificio. Según la tabla de antigüedad, es el factor asociado con la diferencia más grande, y rara vez aparece en el anuncio.
- Superficie: confirma a qué se refiere el número del anuncio, para compararlo con anuncios que usen la misma. La construida incluye muros y a veces áreas comunes; la privativa es la que la escritura te asigna en exclusiva, y la habitable, el espacio interior que usas, sin contar muros.
- Estacionamiento y bodega: pregunta si el precio los incluye. Si un anuncio los incluye y otro no, pregunta cuánto se pide por ellos por separado, para comparar los dos precios en igualdad de condiciones.
- Mantenimiento: pide el monto exacto de la cuota. No forma parte del precio, pero sí del gasto de cada mes, y sin ella no puedes comparar dos edificios.
- Piso y orientación: anótalos. Dos departamentos del mismo edificio y la misma superficie pueden diferir en ruido, luz y vista, así que el precio de uno no sirve, por sí solo, como referencia para el otro.
- Preventa: si compras en preventa, es decir, antes de que el edificio esté terminado, compara el precio con el de otras preventas de ubicación, etapa de construcción y condiciones de pago semejantes.
Si es una casa, compara también el terreno
En una casa, con el precio pagas dos cosas: el terreno y la construcción. Dos casas con los mismos metros construidos pueden valer distinto si una tiene mucho más terreno, así que, si comparas solo el precio por metro cuadrado construido, puedes llegar a una conclusión equivocada.
- Terreno: confirma cuántos metros cuadrados de terreno tiene la casa, además de los de construcción; muchos anuncios indican solo una de las dos cifras.
- Proporción: compara la casa con otras de la misma colonia que tengan una proporción parecida entre metros construidos y metros de terreno.
- Estado: una construcción antigua o con reparaciones pendientes suele valer menos aunque el terreno sea igual; pide un presupuesto de esas reparaciones antes de ofertar.
Cuando el anuncio indica los metros de terreno y Nidai tiene datos de casas de esa colonia, el análisis compara la casa con la proporción entre construcción y terreno que es típica ahí.
Cómo aplicar esta comparación
- Calcula el precio por metro cuadrado con la superficie que declara el anuncio.
- Compáralo con lo típico de su colonia en el Pulso. Si la colonia no aparece, compáralo con anuncios semejantes de esa misma colonia; lo típico de una colonia vecina sirve solo como referencia aproximada, porque dos colonias vecinas pueden tener precios muy distintos.
- Si su precio supera lo típico, busca en los portales anuncios de la misma colonia con superficie y antigüedad parecidas, y fíjate si su precio por metro cuadrado supera al de más de la mitad de ellos.
- Si esos anuncios no dicen la antigüedad, pregúntala al menos a quienes anuncian los que más se parezcan al que te interesa.
- Si su precio queda por debajo de lo típico, pregunta por qué antes de ofrecer.
- Pide los datos que faltan antes de la visita, porque pueden cambiar el resultado.
- Guarda la comparación y sus datos: si el departamento está caro, la diferencia con los anuncios parecidos es tu base para negociar el precio cuando hagas tu oferta.