Qué revisar cuando visitas un departamento

En la visita puedes comprobar lo que un anuncio no puede demostrar: cuánto ruido llega, cuánta luz recibe el departamento, si hay humedad y si las instalaciones funcionan. El objetivo no es formarte una impresión general, sino reunir datos que puedas comparar con los de otras propiedades.

Primero se presentan las comprobaciones que puedes hacer tú; después, las preguntas y los documentos que conviene pedir, y al final, qué anotar al salir.

Lo que solo puedes comprobar en persona

• Ruido: escúchalo con las ventanas cerradas y abiertas. Si visitas en fin de semana, vuelve un día laboral a la hora de mayor tránsito o pregunta a los vecinos cómo cambia.
• Luz: observa la luz natural en los horarios en que usarás la vivienda. Si solo puedes ir al mediodía, procura volver al final de la tarde.
• Humedad: busca manchas en las esquinas del techo, junto a los baños y en la parte baja de los muros. Si ves pintura reciente en una sola zona o hueles a humedad, pregunta a qué se debe; si la respuesta no te convence, pide que un especialista lo revise.
• Agua: abre a la vez una llave del baño y otra de la cocina, y observa si el chorro pierde fuerza o si el agua caliente tarda. Pregunta si el edificio tiene cisterna y si en la zona hay tandeos, es decir, agua solo en ciertos días u horarios.
• Gas y calentador: pregunta si el gas es natural o de tanque estacionario, qué antigüedad tiene el calentador y si ha tenido fugas o reparaciones.
• Señal de celular: compruébala dentro del departamento, no en el pasillo.
• Electricidad: cuenta los contactos de cada habitación y pregunta cuándo se renovó el cableado.
• Estacionamiento: si es posible, entra al cajón con tu automóvil y confirma si está incluido en la escritura, si lo asigna el reglamento del condominio o si se renta por separado; la opción que más te protege es que conste en la escritura.

Si ves posibles daños en la estructura —⁠por ejemplo, grietas en columnas o vigas, o grietas en diagonal en los muros⁠—, instalaciones antiguas u otras condiciones que no puedas evaluar, contrata a un especialista y pide al vendedor que lo deje entrar. Para la estructura, busca un ingeniero estructural; para las instalaciones, un electricista o un plomero.

Las preguntas que conviene hacer

Anota cada respuesta y quién te la dio; si una respuesta depende de un documento, pide una copia.

• Mantenimiento: pregunta cuál es el monto de la cuota, qué incluye y si la asamblea del condominio aprobó o prevé cuotas extraordinarias, que son pagos adicionales para obras o reparaciones. Pide copia del acta de la última asamblea.
• Sismos: pregunta si el edificio tuvo daños en algún sismo y cómo se repararon; en la Ciudad de México, pregunta también si tiene constancia de seguridad estructural, el documento en el que un especialista registrado ante la Ciudad verifica si la estructura es segura.
• Tiempo en venta: pregunta desde cuándo se anuncia y si el precio ha bajado; la respuesta te servirá para preparar tu oferta.
• Propietarios: confirma quiénes son y quiénes deberán firmar y, si alguno está casado, si su cónyuge también tiene que firmar.
• Sucesión o copropietarios: si la propiedad forma parte de una sucesión —⁠el trámite para transmitir los bienes de una persona que falleció⁠— o tiene varios dueños, pide que un abogado revise los documentos.
• Hipoteca: pregunta si la propiedad tiene una hipoteca vigente y con qué institución; si la tiene, pregunta cómo se pagará la deuda y se cancelará la hipoteca antes de la firma o en ella.
• Forma de pago: pregunta si el vendedor acepta crédito o solo contado; si vas a comprar con crédito, confirma que acepta el de la institución que te presta.
• Bienes incluidos: confirma qué bienes se incluyen en la venta, como la cocina integral, los clósets, el calentador y las lámparas; la lista debe quedar por escrito.
• Entrega: pregunta cuándo podrías recibir la propiedad y si la fecha depende de que el vendedor la desocupe o de que termine un contrato de renta; el plazo debe quedar por escrito en la promesa de compraventa, el contrato que se firma antes de la escritura.

Pide copia de los documentos desde la visita

Pedir copias desde la visita no te obliga a nada y te permite saber, semanas antes de entregar dinero, si algún documento no existe, está a nombre de otra persona o indica una superficie distinta de la publicada.

• Escritura: pide copia o, si el vendedor prefiere no darla en la primera visita, que te la muestre. La escritura indica a nombre de quién se escrituró la propiedad y qué superficie tiene; compara ambos datos con el anuncio.
• Predial: pide la última boleta con su comprobante de pago. La boleta indica el valor catastral, con el que se calcula el impuesto; en la Ciudad de México, de él depende poder acogerse a la Jornada Notarial, un programa que reduce los costos de escriturar.
• Agua y mantenimiento: pide el último recibo de agua, el estado de cuenta del mantenimiento y el acta de la última asamblea.
• Constancia de no adeudo: si el edificio es un condominio, como la mayoría de los edificios de departamentos, pide la constancia de no adeudo de mantenimiento, que indica si hoy hay adeudos; para la firma, la notaría pedirá una actualizada.
• Documentos para el crédito: si vas a comprar con crédito, pregunta qué documentos del vendedor están disponibles y cuáles faltan, porque la institución que te preste también los pedirá.

Pedir los documentos no equivale a revisarlos. El Registro Público de la Propiedad, la oficina que inscribe quién es dueño de cada inmueble, expide el certificado de libertad de gravámenes, que indica quién aparece hoy como titular y si el inmueble tiene hipotecas o embargos inscritos.

La revisión de los documentos es un paso posterior a la visita: hazla con un abogado antes de entregar dinero, o pacta por escrito que el apartado —⁠el dinero con el que se reserva la propiedad⁠— se te devuelva completo si la revisión encuentra un problema. La notaría que elijas hará después su propia revisión, antes de la firma.

Registra lo que confirmaste al terminar la visita

Si visitas varias propiedades, puedes confundir sus características. Anota la información inmediatamente después de cada visita, antes de ir a la siguiente, en tres grupos:

• Lo que coincide: los datos del anuncio que comprobaste tal como se describían.
• Lo que resultó distinto: por ejemplo, la superficie, el estado o el ruido.
• Lo que falta confirmar: cada dato pendiente y a quién se lo vas a pedir.

Ese registro te sirve para comparar propiedades y para fundamentar lo que propongas en tu carta de intención de compra.