Un crédito hipotecario suele pagarse en plazos de quince a veinte años, y entre dos ofertas para la misma vivienda la diferencia puede sumar cientos de miles de pesos. Por eso la ley obliga a los bancos a darte por escrito lo que te cobrarían, para que compares antes de firmar.
Estos son los pasos, en el orden en que conviene darlos. La página incluye además lo que cobra cada banco según la CONDUSEF, y cierra con una calculadora para estimar tu mensualidad con tus números.
Calcula cuánto puedes pagar al mes
Los bancos suelen partir de tu ingreso neto, no del bruto: toman una proporción de ese ingreso como tope para tus pagos mensuales y le restan lo que ya pagas por tarjetas, auto o préstamos. Lo que queda es la mensualidad máxima que te autorizarían, y de ella depende cuánto te prestan.
Tope de tus pagos mensuales, sobre tu ingreso neto
entre 30% y 40%
Para hacer la cuenta con tus números, usa la calculadora de tu mensualidad →
Elige con qué vas a pagar
Hay cinco formas de pagar una vivienda. Cuál te conviene depende de dónde trabajas, del saldo de tu subcuenta de vivienda y del ahorro que tienes para el enganche.
Las cinco formas de pago
Crédito del Fovissste
Es para ti si trabajas al servicio del Estado y cotizas al ISSSTE. El Fovissste es el fondo de vivienda de esos trabajadores, así como el Infonavit es el de los trabajadores del sector privado.
- Ventajas:
- El saldo de tu subcuenta de vivienda se suma al monto del crédito, y puedes solicitarlo cuando lo necesites, porque la inscripción está abierta todo el año.
- Limitaciones:
- El crédito tiene un monto máximo. Antes de solicitarlo tienes que tomar un taller de educación financiera en línea y elegir, entre las que registra el Fovissste, la entidad financiera que administrará tu crédito.
Primer paso: Regístrate en Mi Portal FOVISSSTE, donde tomas el taller, estimas tu crédito y eliges la entidad financiera.
Mi Portal FOVISSSTE ↗Crédito bancario
Es para ti si puedes comprobar tus ingresos y no cotizas al Infonavit ni al Fovissste, o si el precio de la propiedad que buscas supera lo que te presta el Infonavit.
- Ventajas:
- El banco suele prestar montos mayores que el Infonavit y te permite elegir casi cualquier propiedad, siempre que su avalúo —el valor que le estima un valuador autorizado— y sus documentos cumplan lo que el banco pide.
- Limitaciones:
- Suele exigir un enganche mayor que el del Infonavit, es decir, una parte más grande del precio pagada con dinero propio. Si tienes saldo en tu subcuenta del Infonavit, con un crédito bancario ese saldo no se aplica al precio de la compra.
Primer paso: Antes de pedir ofertas, define qué pago mensual puedes cubrir sin dejar de pagar tus gastos de cada mes. Luego pide ofertas vinculantes a varios bancos. Un asesor hipotecario independiente, que no trabaja para un solo banco, puede conseguirte ofertas de varios.
Calcula cuánto puedes pagar al mes →Contado
Es para ti si tienes el precio completo más los gastos de cierre, ya sea por la venta de otra propiedad, una herencia o tu ahorro.
- Ventajas:
- Es la forma de pago más rápida y la que suele dar más margen para negociar el precio.
- Limitaciones:
- Reduce tu liquidez, es decir, el dinero que tienes disponible para imprevistos, y no hay un banco que revise la operación: la revisión de los documentos la encargas tú.
Primer paso: Antes de ofrecer, compara el precio por metro cuadrado con el de propiedades semejantes de la misma colonia, y encarga a un abogado la revisión de los documentos.
Analiza la propiedad →Si eliges un crédito bancario y tienes saldo en tu subcuenta del Infonavit, existe un esquema llamado Apoyo Infonavit: el saldo queda como garantía por si pierdes tu empleo, y las aportaciones de tu patrón reducen lo que debes al banco. Es un trámite aparte, de modo que conviene preguntar por él antes de elegir banco.
Pide tu precalificación y tus ofertas por escrito
La precalificación te dice cuánto podrían prestarte antes de que elijas una propiedad. El Infonavit y el Fovissste la dan en sus portales; los bancos y los asesores hipotecarios independientes la calculan con tu ingreso.
Primero busco la casa y luego veo cómo la pago.
Conviene al revés. Si obtienes antes la precalificación, sabrás qué monto podrían prestarte y podrás buscar dentro de un rango de precios definido, sin avanzar con una propiedad que no podrías pagar.
Antes de pedir ofertas, revisa tu historial en el Buró de Crédito, el registro de cómo has pagado tus deudas: el banco lo consulta para decidir, y corregir un error puede tomar semanas.
Para que compares bancos, la ley obliga a cada uno a darte dos documentos. El primero es el folleto del crédito: debe dártelo gratis aunque no contrates con él, y trae su tasa, su costo anual total (CAT), sus comisiones y los servicios que exige contratar. El segundo es la oferta vinculante, la propuesta para tu caso:
- Va por escrito: si la pides, el banco debe darte antes una solicitud con los datos que tienes que declarar y los documentos que te pedirá después.
- Es gratis: no necesitas presentar documentos para recibirla, porque se hace con lo que declaras.
- Trae lo que necesitas comparar: el monto, la forma de pago, la tasa, el CAT, las comisiones, los gastos a tu cargo y lo que cuesta terminar el crédito antes de tiempo.
- Dura 20 días naturales: cuentan todos los días del calendario desde que la recibes. Obliga al banco si dentro de ese plazo la aceptas por escrito y entregas los documentos de la solicitud, y el banco no puede pedirte otros documentos.
Atención: La oferta vinculante no es una aprobación. El banco la cumple después de comprobar tu identidad, tus datos y tu capacidad de pago, y de hacer el avalúo; si el avalúo da otro valor, la ley le pide al banco que procure mantener la tasa, pero no lo obliga a mantenerla.
Pide ofertas a varios bancos con los mismos datos: el mismo valor de la vivienda, el mismo enganche y el mismo plazo. Si los datos cambian de una oferta a otra, la comparación deja de servir.
Compara las ofertas
Cuando tengas las ofertas, compáralas dato por dato. Estos son los que cambian de un banco a otro:
- CAT
- Qué es: El costo anual total: reúne en un porcentaje la tasa, las comisiones y los seguros obligatorios.
- Qué revisar: Compara el CAT de ofertas con el mismo plazo y el mismo monto.
- Pago total
- Qué es: Lo que habrás pagado al terminar, sumando todas las mensualidades.
- Qué revisar: Pídelo al banco o súmalo en la tabla de amortización, que lista cada pago. A diferencia de la tasa, muestra cuánto pagarás de principio a fin.
- Mensualidad
- Qué es: El pago de cada mes.
- Qué revisar: Pregunta si es fija o si crece con el tiempo.
- Moneda
- Qué es: El crédito puede estar en pesos o en UDIS, una unidad que sube con la inflación.
- Qué revisar: En pesos y a tasa fija, conoces desde el inicio cuánto pagarás; en UDIS, la deuda sube con la inflación. La CONDUSEF recomienda los créditos en pesos.
- Comisión por apertura
- Qué es: Lo que cobra el banco por dar el crédito.
- Qué revisar: Súmala al dinero que necesitas el día de la firma.
- Seguros
- Qué es: De vida y de daños; los bancos suelen exigirlos.
- Qué revisar: Si el banco los exige, debe decirte que contratarlos con él es opcional: puedes cotizarlos con otra aseguradora.
- Pago anticipado
- Qué es: Abonar a lo que debes o liquidar el crédito antes de tiempo.
- Qué revisar: Pregunta si cobra comisión: la oferta debe decir las penas por terminar el crédito antes.
Lo que cobra cada banco
La CONDUSEF —la comisión que defiende a los usuarios de servicios financieros— publica lo que cobraría cada banco por el mismo crédito. Son cifras de un ejemplo, no de tu caso: tu tasa la define el banco con tu historial y tus ingresos. Sirven para decidir a qué bancos pedirles una oferta.
En esta comparación, la CONDUSEF no publica el CAT: publica la mensualidad y el pago total del mismo caso, que permiten comparar lo que cuesta cada crédito.
Dato práctico: Nidai no cobra a ningún banco ni le manda clientes. La tabla es la de la CONDUSEF, tal como la publica, y no incluye los créditos del Infonavit ni del Fovissste, cuyas condiciones salen de tu precalificación.
Créditos a tasa fija, del menor al mayor pago total
Ejemplo de la CONDUSEF: una vivienda de $1,885,000 con $742,000 de enganche (casi el 40%), a 15 años y tasa fija. Información de los bancos a marzo de 2026.
Inbursa
11.00%
$13,850
$2.47M
Menor pago totalScotiabank
Green
10.50%
$12,849
$2.48M
Tasa más bajaHSBC
Pagos fijos
10.60%
$14,014
$2.49M
Banorte
Verde
11.08%
$14,344
$2.50M
Banca Mifel
11.00%
$14,080
$2.50M
Scotiabank
7x5
10.75%
$14,209
$2.51M
Santander
Verde
10.50%
$14,195
$2.52M
Tasa más bajaBX+
10.80%
$14,399
$2.54M
HSBC
Pagos bajos
10.60%
$12,840
$2.55M
Mensualidad inicial más bajaBBVA
11.20%
$14,464
$2.56M
Ver los otros 10 créditos
Banorte
Fuerte
11.15%
$14,716
$2.60M
Banamex
11.75%
$14,642
$2.60M
Scotiabank
Pagos oportunos
13.00%
$15,889
$2.62M
Afirme
Premium
11.15%
$14,826
$2.66M
Banregio
12.00%
$15,242
$2.69M
Yave
Pagos fijos
11.60%
$15,236
$2.69M
Scotiabank
Valora
14.00%
$16,175
$2.78M
Afirme
Enganche bajo
13.00%
$16,141
$2.90M
Santander
Pagos fijos
13.25%
$16,350
$2.91M
BanBajío
14.20%
$17,150
$2.92M
Del menor al mayor pago total hay $448 mil de diferencia; entre los cinco primeros, $27 mil.
Fuente: CONDUSEF, Quién es quién en crédito hipotecario, junio de 2026, con su simulador del 10 de julio de 2026. El pago total es la suma de todas las mensualidades: no incluye el enganche ni lo que se paga al firmar. En varios créditos la mensualidad cambia con el tiempo, por lo que la mensualidad inicial multiplicada por el número de pagos no da el pago total. Junto a cada banco va el nombre de su producto; M quiere decir millones de pesos. Para fines informativos y de comparación.
La CONDUSEF menciona también un plazo de 20 años; sus mensualidades y pagos totales corresponden a 15.
Ver la publicación de la CONDUSEF ↗La tabla desmiente dos ideas frecuentes al elegir un crédito.
La mejor hipoteca es la de la tasa más baja.
En la tabla de la CONDUSEF, los dos créditos con la tasa más baja quedan en segundo y séptimo lugar por pago total, y el de menor pago total tiene una tasa mayor que ellos. Compara tus ofertas por CAT y por pago total, con el mismo plazo y el mismo monto.
La mensualidad más baja es la que menos cuesta.
En la misma tabla, el crédito con la mensualidad inicial más baja queda en noveno lugar por pago total, porque sus mensualidades crecen con el tiempo. Pregunta siempre cuánto pagarás en total, no solo el primer mes.
Revisa el contrato antes de firmar
Cuando aceptas la oferta, el banco hace el avalúo de la propiedad, y la ley te da derecho a escoger al valuador de la lista que te presente.
Antes de la firma, el notario debe comprobar que el contrato coincide con la oferta vinculante y que no agrega gastos ni comisiones que debían estar en ella. Revísalo tú también, con la oferta junto al contrato.
Además del enganche, o del precio completo si pagas de contado, al firmar la escritura pagas los gastos de cierre: impuestos, derechos de registro, honorarios de la notaría y, si hay crédito, lo que cobra quien te presta.
Para estimarlos con el precio de la propiedad que buscas: Calcula tus gastos de cierre →
Después de firmar, si otro banco te aprueba un crédito con mejores condiciones, puedes cambiarte: el banco nuevo paga tu crédito y la misma hipoteca pasa a él, sin que tengas que constituir una nueva.
Qué hacer esta semana
- 1Suma lo que pagas cada mes por tus deudas y calcula tu mensualidad máxima.
- 2Pide tu precalificación en Mi Cuenta Infonavit, en Mi Portal FOVISSSTE o con un banco.
- 3Pide ofertas vinculantes a varios bancos, con el mismo valor, el mismo enganche y el mismo plazo.
- 4Compáralas por CAT y por pago total, y revisa los seguros y las comisiones.
Calcula tu mensualidad máxima
Escribe tu ingreso y tus pagos actuales para ver tu mensualidad máxima.
referencial Este cálculo te orienta; no equivale a una autorización de crédito. El criterio de que tus pagos mensuales, con la hipoteca incluida, no rebasen del 30 al 40% de tu ingreso neto es una práctica de la banca mexicana, no una norma ni un cálculo nuestro, y cada institución aplica el suyo. El cálculo usa el punto medio de ese rango, una tasa de 10.8% anual y un plazo de 20 años. Tu tasa la define el banco cuando te evalúa.
Ver cuánto puedes pagar si sumas tu ahorro →