En qué colonia comprar para rentar en la CDMX

Al comprar para rentar, la primera pregunta suele ser en qué zona hacerlo. La respuesta que circula con más frecuencia es un porcentaje único para toda la ciudad, y ese número describe mal a la mayoría de las colonias.

Aquí se explica de dónde sale la rentabilidad bruta de una colonia, qué diferencias se observan entre las colonias de la Ciudad de México y qué conceptos quedan fuera de ese cálculo.

Qué es la rentabilidad bruta de una colonia

Un ejemplo con números redondos: una propiedad de tres millones de pesos que se renta en veinte mil al mes genera doscientos cuarenta mil pesos de renta al año. Esa renta anual, frente al precio de compra, es su rentabilidad bruta.

La cifra de una colonia se calcula igual, pero con valores por metro cuadrado: la renta típica por metro al mes se multiplica por doce y se divide entre el precio típico por metro de esa misma colonia. Al trabajar por metro cuadrado, el tamaño de las propiedades deja de influir y las colonias quedan comparables entre sí.

Se le llama bruta porque toma el precio pedido y la renta pedida, sin descontar ningún gasto. Hay otra forma de leer el mismo número, y a muchas personas les resulta más clara: los años de renta que harían falta para igualar el precio de compra. En la colonia que queda justo a la mitad de las medidas hoy son unos 17 años.

Cuánto varía entre colonias

Hoy son 77 colonias de la Ciudad de México con suficientes anuncios de departamentos en venta y en renta para medirse. Solo miden departamentos: una casa o un local no entran en el cálculo. Una colonia se publica cuando sus dos lados reúnen anuncios suficientes por separado, y las dos cifras salen de la misma medición semanal.

Las cifras provienen de anuncios publicados, no de operaciones cerradas. El precio de venta y la renta finalmente pactados pueden diferir de los que aparecen publicados.

Entre la colonia que menos rinde y la que más hay 4.9 puntos porcentuales de diferencia, y 6 de cada diez colonias medidas se apartan medio punto porcentual o más de la que queda justo a la mitad. Por eso un porcentaje único para toda la ciudad puede sugerir que una colonia rinde por encima o por debajo de lo que en realidad se observa en ella.

Qué no incluye la rentabilidad bruta

La rentabilidad bruta no equivale a la utilidad. Para estimar lo que quedaría al final del año hay que descontar los conceptos que el porcentaje deja fuera.

• Los meses sin inquilino entre un contrato y otro.
• El mantenimiento del condominio, cuando aplica, y las reparaciones que corresponden al propietario.
• El impuesto predial y el seguro del inmueble.
• El impuesto sobre la renta que corresponde a los ingresos por arrendamiento.
• La administración, si la propiedad no se administra de forma directa.

También queda fuera la plusvalía, es decir, el cambio de valor del inmueble con el tiempo. Rentabilidad y plusvalía son dos resultados distintos y no se suman de forma automática.

De la colonia a una propiedad concreta

La rentabilidad de una colonia describe el conjunto de sus anuncios, no una propiedad en particular. Dos departamentos de la misma colonia pueden rendir de forma distinta según su superficie, su antigüedad, el mantenimiento que pagan y el precio al que se cierre la operación.

• Calcula la rentabilidad del anuncio que te interesa: su renta estimada de doce meses entre el precio que pagarías.
• Compárala con la de su colonia, no con la de la ciudad.
• Descuenta los conceptos de la lista anterior para estimar lo que quedaría.
• Si el resultado queda por debajo de lo típico de esa colonia, revisa a qué se debe antes de continuar.

Dónde ver la cifra de cada colonia

La tabla completa publica las 77 colonias medidas, una por una, con la renta típica y los años de renta que equivalen a su precio. Se actualiza cada semana. Ver la rentabilidad de cada colonia →