Al comprar para rentar, la primera pregunta suele ser en qué zona hacerlo. La respuesta que circula con más frecuencia es un porcentaje único para toda la ciudad, y ese número describe mal a la mayoría de las colonias.
Aquí se explica de dónde sale la rentabilidad bruta de una colonia, qué diferencias se observan entre las colonias de la Ciudad de México y qué conceptos quedan fuera de ese cálculo.
Qué es la rentabilidad bruta de una colonia
Un ejemplo con números redondos: una propiedad de tres millones de pesos que se renta en quince mil al mes genera ciento ochenta mil pesos de renta al año. Esa renta anual, frente al precio de compra, es su rentabilidad bruta.
La cifra de una colonia se calcula igual, pero con valores por metro cuadrado: la renta típica por metro al mes se multiplica por doce y se divide entre el precio típico por metro de esa misma colonia. Al trabajar por metro cuadrado, el tamaño de las propiedades deja de influir y las colonias quedan comparables entre sí.
Se le llama bruta porque toma el precio pedido y la renta pedida, sin descontar ningún gasto. Hay otra forma de leer el mismo número: los años de renta que harían falta para igualar el precio de compra. En la colonia que ocupa la posición central de las medidas, hoy la renta de unos 17 años equivale al precio de compra.
Cuánto varía entre colonias
Hoy son 93 colonias de la Ciudad de México con suficientes anuncios de departamentos en venta y en renta para medirse. La medición incluye únicamente departamentos: las casas y los locales quedan fuera del cálculo. Una colonia se publica cuando sus anuncios de venta y sus anuncios de renta alcanzan, cada grupo por separado, un número mínimo de anuncios que se revisa cada semana, y las dos cifras salen de la misma medición semanal.
La colonia que menos rinde
4.3% al año, antes de gastos
La colonia que más rinde
8.3% al año, antes de gastos
La que queda justo a la mitad
6% al año, antes de gastos
Las cifras provienen de anuncios publicados, no de operaciones cerradas. El precio de venta y la renta finalmente pactados pueden diferir de los que aparecen publicados.
Entre la colonia que menos rinde y la que más hay 4 puntos porcentuales de diferencia, y 5 de cada 10 colonias medidas se apartan medio punto porcentual o más de la que queda justo a la mitad. Sobre una compra de tres millones de pesos, medio punto porcentual son quince mil pesos de renta al año de diferencia. Por eso un porcentaje único para toda la ciudad puede sugerir que una colonia rinde por encima o por debajo de lo que en realidad se observa en ella.
Las colonias más caras son las que más rinden.
La rentabilidad relaciona la renta con el precio de compra, así que una colonia con precios altos rinde menos cuando sus rentas no suben en la misma proporción. Entre las colonias medidas hay zonas de precio elevado por debajo de la mitad y zonas de precio moderado por encima de ella. La cifra de cada colonia se revisa por separado; no se deduce del nivel de precios.
En las otras ciudades donde medimos también se puede comparar colonia por colonia. Este es el rango de rendimiento bruto entre las colonias que publicamos en cada una:
Estado de México · 24 colonias con venta y renta medidas
4.7% a 7.3%
Guadalajara · 45 colonias con venta y renta medidas
3.8% a 6.5%
Mérida · 24 colonias con venta y renta medidas
2.9% a 6.9%
Monterrey · 44 colonias con venta y renta medidas
4.0% a 7.5%
Puebla · 8 colonias con venta y renta medidas
4.3% a 7.6%
Querétaro · 38 colonias con venta y renta medidas
5.2% a 8.1%
La tabla completa de cada ciudad, con su lectura: Ver dónde rinde →
Qué no incluye la rentabilidad bruta
La rentabilidad bruta no equivale a la utilidad. Para estimar lo que quedaría al final del año hay que descontar los conceptos que el porcentaje deja fuera.
- Los meses sin inquilino entre un contrato y otro.
- El mantenimiento del condominio, cuando aplica, y las reparaciones que corresponden al propietario.
- El impuesto predial y el seguro del inmueble.
- El impuesto sobre la renta que corresponde a los ingresos por arrendamiento.
- La administración, si la propiedad no se administra de forma directa.
También queda fuera la plusvalía, es decir, el cambio de valor del inmueble con el tiempo. Rentabilidad y plusvalía son dos resultados distintos y no se suman de forma automática.
De la colonia a una propiedad concreta
La rentabilidad de una colonia describe el conjunto de sus anuncios, no una propiedad en particular. Dos departamentos de la misma colonia pueden rendir de forma distinta según su superficie, su antigüedad, el mantenimiento que pagan y el precio al que se cierre la operación.
- Calcula la rentabilidad del anuncio que te interesa: su renta estimada de doce meses entre el precio que pagarías.
- Compárala con la de su colonia, no con la de la ciudad.
- Descuenta los conceptos de la lista anterior para estimar lo que quedaría.
- Si el resultado queda por debajo de lo típico de esa colonia, revisa a qué se debe antes de continuar.
Dónde ver la cifra de cada colonia
La tabla completa publica las 93 colonias medidas, una por una, con la renta típica y los años de renta que equivalen a su precio. Se actualiza cada semana. Ver la rentabilidad de cada colonia →