Entre el acuerdo de compra y la firma de la escritura hay un tramo de semanas en el que el expediente se arma y se revisa. Cuando una compra se cae o se alarga, suele ocurrir en ese tramo, y por una causa que ya existía el día del acuerdo. Estas son las más comunes, agrupadas por su origen.
Causas del inmueble: gravámenes e inconsistencias inscritas
- Una hipoteca inscrita sin cancelar. Aunque el crédito ya se haya pagado, la cancelación es un trámite aparte: si nadie la inscribió, el gravamen sigue vigente y hay que resolverlo antes de firmar o en la misma escritura.
- Un embargo o una anotación. Requieren levantarse ante la autoridad que los ordenó, y ese levantamiento debe quedar inscrito: no basta la palabra de quien vende.
- Datos que no coinciden entre documentos: la superficie o los linderos —los límites del terreno— de la escritura contra los del Catastro. Las discrepancias se aclaran antes de firmar, y algunas requieren trámites propios.
Causas de quien firma: quién puede vender
- Una sucesión sin terminar. Si el titular registral falleció, la venta requiere que la sucesión esté resuelta y que los herederos tengan la adjudicación a su favor. Esa adjudicación puede otorgarse en la misma escritura en que se formaliza la venta, pero no puede omitirse. Es de las causas que más tiempo agregan.
- Copropietarios que no comparecen, es decir, que no se presentan a firmar. Cuando la propiedad tiene varios dueños, todos deben firmar; si uno vende su parte, los demás pueden tener preferencia para comprarla antes que tú.
- El régimen del matrimonio. Si quien vende está casado, según su régimen matrimonial su cónyuge puede tener que comparecer también, aunque la escritura esté a nombre de una sola persona.
- Un poder insuficiente. Si firma un apoderado, el poder debe autorizar la venta de inmuebles —lo que las notarías llaman actos de dominio— y estar vigente; un poder limitado, revocado o vencido detiene la firma.
Causas de adeudos: lo que hay que acreditar
Antes de firmar, el notario pide constancias de que la propiedad no debe: predial, agua y, en condominio, la constancia de no adeudo del administrador. Cada constancia tiene su dependencia, su costo y su tiempo, y si falta una constancia, la fecha de firma puede aplazarse.
Después de la firma: la observación del Registro
Firmar tampoco es el último paso: la notaría presenta la escritura al Registro Público, y el Registro puede devolverla con observaciones si detecta un error o un documento faltante. La inscripción queda pendiente hasta que se corrige. Por eso el proceso cierra cuando confirmas que la escritura quedó inscrita, no cuando la firmas.
En qué momento aparece cada causa
- Al revisar el folio real
Aparecen las causas del inmueble: hipotecas sin cancelar, embargos, anotaciones. Se leen en una constancia o un certificado del Registro.
Tú
- Al armar el expediente en la notaría
Aparecen las causas de quien firma: sucesiones, copropietarios, cónyuges, poderes.
La notaría
- Al juntar las constancias
Aparecen los adeudos sin acreditar: predial, agua, mantenimiento. Los documentos los aporta quien vende.
La notaría
- Al presentar la escritura firmada
El Registro revisa e inscribe, o devuelve con observaciones para corregir.
El Registro Público
Ya firmamos el contrato de compraventa; lo que falta es puro trámite.
Un contrato privado obliga a las partes entre sí, pero el notario autoriza la escritura solo cuando el expediente está completo: gravámenes resueltos, firmantes acreditados y las constancias de no adeudo reunidas. Todo lo que la revisión del expediente revele se tiene que negociar con el contrato ya firmado y, con frecuencia, con dinero ya entregado. El orden que te protege es el inverso: revisar primero, comprometer después.