Qué más revisar si compras una casa

Todo lo que se revisa en un departamento también se revisa en una casa: el ruido, la luz, el agua, los documentos del vendedor y el certificado de libertad de gravámenes del Registro Público. Este artículo reúne lo que se suma cuando compras una casa.

En una casa sola no hay una administración que reparta los gastos de la azotea, la cimentación o el drenaje: desde que recibes la casa, las reparaciones suelen correr por tu cuenta. Por eso conviene saber, antes de ofertar, en qué estado está cada parte.

Lo construido contra lo que dicen los papeles

Es frecuente que una casa tenga más construcción de la que declaran sus documentos: un cuarto en la azotea, un segundo piso o una cochera techada que se agregaron después. Compara lo que ves con la superficie construida que indican la escritura y la boleta predial.

• Avalúo y crédito: lo que no está declarado puede no contar en el avalúo, y el banco suele prestar solo sobre lo que sí está declarado.
• Regularización: regularizar una ampliación cuesta dinero y tiempo, y no siempre es posible si lo construido excede lo que permite el uso de suelo; si compras una casa con construcción sin regularizar, ese trámite y su costo suelen pasar a ser tuyos.
• Predial: cuando se declara la construcción nueva, el valor catastral suele subir, y con él, el predial que pagas.

Si encuentras una diferencia, pide los documentos que la respaldan. Los nombres cambian según el municipio o la alcaldía, pero suelen ser estos:

• Licencia o manifestación de construcción, y el aviso de terminación de obra de cada ampliación.
• Constancia de alineamiento y número oficial, que indica dónde termina el predio y empieza la calle, si alguna parte está afectada por una obra vial y cuál es su número oficial.
• Certificado de uso de suelo o de zonificación, que indica qué se puede construir en ese predio y para qué uso.

Si el vendedor no los tiene, antes de entregar dinero pregunta a la notaría qué implica para tu compra y, si vas a comprar con crédito, pregunta al banco si otorga el crédito sobre una casa con construcción sin regularizar.

El terreno: medidas, bardas y colindancias

La escritura describe el terreno por sus medidas y por sus colindancias, es decir, con qué predio o calle limita cada lado. Compara esa descripción con las bardas que ves.

• Medidas: si el frente o el fondo que ves no coinciden con los de la escritura, pide un levantamiento topográfico, es decir, la medición del terreno que hace un topógrafo. Una diferencia de medidas puede retrasar la escrituración.
• Bardas compartidas: pregunta si alguna barda es de la casa vecina o de ambas, y quién la mantiene.
• Paso de terceros: pregunta si algún vecino tiene derecho a pasar por el terreno para llegar a su casa, o si lo cruza una tubería de otro predio. Ese tipo de derecho se llama servidumbre y, si está inscrito, aparece en el certificado del Registro Público.

Casa sola, en condominio o en una privada

Una casa puede ser una propiedad sola, formar parte de un condominio horizontal, que es un conjunto de casas con áreas comunes y un reglamento, o estar en una privada (una calle cerrada con acceso controlado) o en un fraccionamiento con una asociación de vecinos. Cada caso puede cambiar lo que pagas cada mes y lo que puedes construir.

• Condominio horizontal: pide el reglamento, el monto de la cuota y la constancia de no adeudo, igual que en un departamento. El reglamento puede limitar ampliaciones o cambios de fachada.
• Privada o fraccionamiento con asociación de vecinos: pregunta cuánto es la cuota de vigilancia o de mantenimiento y qué pasa si no se paga. Esa cuota puede regirse por los estatutos de la asociación y no por la ley de condominios: pide los estatutos y una constancia de que el vendedor está al corriente.
• Casa sola: no hay cuota común. Como en los otros dos casos, confirma que el predial y el agua estén pagados al corriente.

La revisión técnica de la casa

En una casa, las fallas más costosas suelen estar donde no se ve a primera vista. Pide que un arquitecto, un ingeniero civil o un perito en revisión de inmuebles revise estas partes antes de ofertar. Si no da tiempo, deja la revisión como condición en tu carta de intención de compra.

• Cimentación y estructura: grietas en diagonal en los muros, pisos desnivelados o puertas que no cierran pueden indicar hundimientos.
• Humedad: busca manchas en la parte baja de los muros, que suben desde el piso, y en los techos que están debajo de la azotea.
• Azotea: el estado del impermeabilizante y de los tubos que bajan el agua de lluvia, y si el agua se encharca.
• Drenaje: pregunta si la casa se conecta al drenaje municipal o tiene fosa séptica, y si los registros, que son las tapas por donde se revisa el drenaje, se han tapado.
• Agua: la capacidad de la cisterna y del tinaco, el estado de la bomba y si en la zona el agua llega por turnos, lo que se conoce como tandeo.
• Gas y electricidad: el tanque estacionario o la toma de gas natural, el tablero eléctrico y la antigüedad del cableado.

Consulta también el atlas de riesgos del municipio o de la ciudad donde está la casa, el mapa oficial que indica si la zona tiene riesgo de inundación, grietas en el suelo o minas antiguas bajo la superficie. Si la casa está en una zona de riesgo, pide que la revisión técnica lo tome en cuenta.