En México, la compraventa de un inmueble se formaliza ante notario, y la notaría es la oficina del notario. El notario comprueba que quien vende sea el dueño, consulta si el inmueble tiene hipotecas o embargos y prepara la escritura que firmarán las partes. Su tarea es que la operación cumpla la ley para las dos partes, pero no representa tus intereses frente al vendedor: no es tu abogado.
Este artículo explica quién elige la notaría, qué preguntarle antes de comprometerte, para qué sirve cada avalúo y qué debe decir la promesa antes de firmarla.
Quién elige la notaría
La notaría suele proponerla quien coordina la operación —el asesor inmobiliario, el vendedor o el banco—, pero comprador y vendedor pueden acordar otra. Como quien compra suele pagar los honorarios notariales, pide participar en la elección y compara al menos dos presupuestos. Si nadie te propone una, puedes buscar notarías en el directorio del colegio de notarios de tu estado.
Si compras con crédito del banco, del Infonavit o del Fovissste, la institución puede limitar la elección a las notarías que acepta. Pide esa lista antes de comparar: si eliges una que no está en ella, puede que tengas que cambiar de notaría y repetir parte del trámite.
Qué preguntar antes de comprometerte
Pide esta información por escrito, de preferencia por correo electrónico, antes de entregar documentos originales o hacer pagos. Así podrás comparar las respuestas de cada notaría.
- Presupuesto: pide uno vigente y desglosado que separe los impuestos, los honorarios con su IVA, los derechos de registro (lo que cobra el Registro Público por inscribir la escritura), los certificados y la gestoría.
- Certificados: son las constancias oficiales que la notaría reúne antes de la firma, como el de libertad de gravámenes, que indica si el inmueble tiene hipotecas o embargos; pregunta cuáles incluye el presupuesto.
- Gestoría: son los trámites que la notaría hace por ti ante oficinas públicas. Pregunta cuáles incluye y qué servicios se cobran aparte.
- Plazos: pregunta cuánto tarda el trámite desde que la notaría recibe los documentos hasta la firma, qué puede retrasarlo y cuánto tardará después en entregarte la escritura inscrita en el Registro Público.
- Documentos del vendedor: pide la lista de lo que debe entregar el vendedor, para saber qué está disponible y qué falta.
- Jornada Notarial: si compras en la Ciudad de México, pregunta si el inmueble puede acogerse a este programa del Gobierno de la Ciudad, que reduce impuestos y derechos de escrituración a los inmuebles cuyo valor catastral no supera un tope. En otro estado, pregunta si existe un programa parecido.
- Contacto: pide el nombre de la persona que atenderá tus consultas y un correo electrónico para dar seguimiento por escrito.
Todos los notarios cobran lo mismo y dan el mismo servicio.
No. Los impuestos y los derechos de registro los fija la ley y no dependen de la notaría que elijas, pero los honorarios, la gestoría y los servicios incluidos pueden variar. Compara los presupuestos desglosados, los plazos, qué documentos revisa cada notaría y cómo te avisará si encuentra un problema en ellos.
Para qué sirve cada avalúo, y para qué no
El avalúo es un documento en el que un valuador autorizado estima el valor de un inmueble. En una compraventa con crédito suelen intervenir dos, con propósitos distintos; pregunta a la notaría y al banco si en tu caso uno solo puede servir para ambos fines.
- Quién lo pide
- Avalúo bancario: El banco o la institución que te presta, como el Infonavit o el Fovissste.
- Avalúo fiscal: La notaría, tanto si compras de contado como con crédito.
- Para qué sirve
- Avalúo bancario: Para decidir cuánto te presta: el banco suele calcular el préstamo sobre el menor de dos valores, el precio o el avalúo.
- Avalúo fiscal: Para calcular el impuesto sobre adquisición de inmuebles y los derechos de registro.
- Quién lo paga
- Avalúo bancario: Suele pagarlo quien pide el crédito.
- Avalúo fiscal: Suele pagarlo quien compra, con los gastos de la escrituración.
Si el avalúo bancario resulta inferior al precio acordado, la diferencia tendrás que pagarla con recursos propios, además del enganche; si resulta superior, el banco suele calcular el préstamo sobre el precio. Todo avalúo tiene una vigencia limitada: pregunta a la notaría o al banco cuánto dura y cuándo conviene pedirlo para que siga vigente el día de la firma.
Ninguno de los dos se hace para decirte si el precio te conviene. Para eso sirve la comparación del paso 4: el precio por metro cuadrado frente a lo típico de su colonia, que es el que deja a la mitad de sus anuncios por encima y a la otra mitad por debajo. Un avalúo bancario inferior al precio, en cambio, sí es una razón para revisar el precio con quien vende.
Lo que debe decir la promesa antes de firmarla
Antes de firmar la promesa de compraventa, confirma que diga por escrito:
- qué notaría se encargará de la operación;
- qué gastos pagará cada parte;
- qué ocurre con lo que entregaste si el banco no aprueba el crédito o si el avalúo resulta inferior al precio, por ejemplo, que puedas renegociar el precio o retirarte con la devolución completa.
Si algo de eso ya quedó en la carta de intención o en el convenio de apartado, confirma que la promesa lo repita. Si ya firmaste la promesa sin esas condiciones, pide que se agreguen por escrito antes de la escritura. Pide la revisión de esas cláusulas, en especial las de devolución, a un abogado que te represente.
Para calcular cuánto suman los honorarios, los impuestos y los demás gastos: Calcula tus gastos de cierre →