Es un escenario que quien compra suele plantearse antes de entregar dinero: pagar por una propiedad y descubrir después que alguien más también la compró. El Código Civil para el Distrito Federal —ese sigue siendo su nombre oficial, y rige en la CDMX— tiene una regla expresa para ese escenario, y conocerla cambia el orden en el que conviene hacer las cosas.
La regla, en orden
- Si una de las ventas se registró, prevalece la que se haya presentado primero al Registro, sin importar cuál contrato se firmó antes.
- Si ninguna se registró, prevalece la primera en fecha.
- Si tampoco puede probarse cuál fue primera, prevalece la de quien tiene la posesión del inmueble.
La primera regla es la que decide casi todos los casos, y tiene un detalle que importa: lo que cuenta no es el día en que el registrador termina de inscribir, sino el momento de la presentación.
El Registro asigna a cada documento un número de entrada con la fecha y la hora de su presentación, y esa entrada determina la preferencia, con independencia de la fecha en que se firmó el documento.
La protección empieza antes de inscribir
Cuando compras con escritura ante notario, la protección empieza antes de la firma, mediante dos trámites que realiza la notaría. El primero es la solicitud del certificado que el notario presenta al Registro: funciona como aviso preventivo, es decir, como una anotación temporal en el folio del inmueble que advierte a terceros de que hay una operación en curso. El segundo es el aviso de otorgamiento, que el notario presenta después de la firma y extiende esa protección. Si la escritura se inscribe dentro de esa cadena, sus efectos cuentan desde la fecha del primer aviso y no desde la fecha de inscripción.
Vigencia del aviso preventivo (lo activa la solicitud del notario)
60 días naturales
Vigencia del aviso de otorgamiento, tras la firma de la escritura
90 días naturales
La consecuencia práctica: quien compra ante notario obtiene preferencia desde antes de firmar, siempre que la escritura se inscriba dentro de los plazos de esos avisos. Quien compra con un contrato privado, que no llega al Registro, no gana ninguna.
En todos los estados donde trabaja Nidai gana quien registra primero, pero los avisos que protegen tu compra antes de inscribirla cambian:
La solicitud del certificado que hace el notario es el aviso preventivo y dura 180 días naturales; el aviso definitivo se da ya firmada la escritura y, si llega al Registro dentro de ese plazo, tu compra cuenta desde la fecha del primer aviso
Fuente: Código Civil del Estado de México, arts. 8.24 a 8.27
Aviso cautelar de 45 días hábiles antes de firmar, y aviso preventivo que el notario da en los dos días hábiles tras firmar y dura 90 días hábiles (según el reglamento, los dos plazos no se suman)
Fuente: Ley del Registro Público de la Propiedad del Estado de Jalisco, arts. 99, 101, 104 y 108; Reglamento, art. 45
Aviso preventivo de 30 días hábiles y aviso definitivo dentro de ese plazo (el Código Civil todavía dice 10 días; el Registro aplica los 30)
Fuente: Ley que crea el INSEJUPY, arts. 33, 35 y 36; Código Civil de Yucatán, art. 2180
El notario pide con el certificado un aviso pre-preventivo que dura 45 días naturales; al firmar da el aviso preventivo, y si la copia de la escritura (el testimonio) entra al Registro en los 90 días siguientes a la firma, tu compra cuenta desde el primer aviso
Fuente: Código Civil para el Estado de Nuevo León, art. 2910
El notario presenta un primer aviso preventivo que dura 90 días naturales y, ya firmada la escritura, un segundo aviso dentro de ese plazo
Fuente: Ley del Registro Público de la Propiedad del Estado de Puebla, arts. 91 y 92
La solicitud del certificado que hace el notario es el aviso preventivo y dura 30 días naturales; el aviso definitivo dura 180 días naturales
Fuente: Ley Registral del Estado de Querétaro, art. 48
Los límites de la protección
- La preferencia registral protege a quien compra de buena fe. La buena fe se presume: la carga de probar lo contrario corresponde a quien lo afirme. Pero registrar primero no protege a quien compró sabiendo de la primera venta.
- Inscribir no corrige un defecto del contrato: si la venta era inválida por otra razón, el registro no la vuelve válida.
- Esta regla es del Código Civil para el Distrito Federal y de la Ley Registral de la CDMX. Cada estado tiene su propio código, y las reglas pueden variar.
Qué significa para tu compra
- Antes de comprometer dinero, revisa el folio real, que es el expediente que el Registro Público abre para cada inmueble: una venta ya inscrita, o un aviso preventivo vigente, aparece ahí.
- Para ganar preferencia desde antes de firmar, compra con escritura ante notario: la solicitud del certificado inicia la secuencia de avisos ante el Registro.
- Después de firmar, confirma la inscripción. La escritura firmada que nadie presenta al Registro no genera preferencia.
Firmé un contrato de compraventa y ya pagué; la casa ya es mía frente a quien sea.
Un contrato sin registrar produce efectos entre las partes: te permite reclamarle a quien te vendió, pero no te da preferencia frente a un tercero que registre primero. La propiedad se defiende frente a los demás con la inscripción, y la preferencia se gana al presentar ante el Registro, no al firmar.