Para qué te sirve al comprar
Con el folio puedes saber, antes de dar dinero:
- Quién es el dueño registrado: para compararlo con quien te vende.
- Si tiene gravámenes: una hipoteca, un embargo u otra anotación que limite la venta.
- Su historial: los cambios de dueño y las hipotecas, en orden y con su fecha.
Cómo se revisa
Pídele el folio a quien vende: es un dato que ya tiene en su escritura, no un trámite. Si no te lo quiere dar, pregunta por qué antes de entregar dinero.
Atención: Si compras un departamento, el folio que importa es el del departamento: cada uno suele tener el suyo, distinto del folio del terreno donde se construyó el edificio. Revisa que la constancia sea del departamento que compras.
Con el folio, el Registro te da dos documentos. Antes de dar dinero, la constancia te dice quién es el dueño y qué hipotecas o embargos tiene inscritos; el certificado lo pide el notario para escriturar:
Constancia de antecedentes
Quién aparece como dueño, las hipotecas y embargos inscritos y si ya se cancelaron, del acto más antiguo al más reciente. El precio cubre hasta 20 hojas; se entrega en el momento.
$297
Certificado de libertad de gravamen, ordinario
Las hipotecas, embargos y limitaciones de hoy. Es el que suele pedir el notario. Tarda 7 días hábiles.
$849
Certificado de libertad de gravamen, urgente
Se entrega el mismo día si el folio ya está en el sistema electrónico del Registro y se pide en ventanilla antes de las 10:00.
$1,700
El certificado se pide en línea, en el portal del Registro Público de la Ciudad de México: lo puede pedir cualquier persona, con la ubicación y el nombre del dueño registrado, y se paga con una línea de captura, la referencia de pago de la Secretaría de Finanzas. El urgente se pide en ventanilla.
Cuando el notario pide el certificado para escriturar y menciona la operación, esa solicitud funciona como aviso preventivo: el Registro lo anota en el folio y, si el notario avisa al firmar y presenta la escritura a tiempo, tu compra cuenta desde ese día aunque después se anote otra venta o un embargo. El certificado que pides tú, sin una operación ante notario, solo informa.
Dato práctico: Si el dato del Registro en tu escritura no es un folio sino tomo, volumen y foja, la propiedad puede seguir registrada en libros de papel. En ese caso el certificado no se puede pedir urgente: cuenta 7 días hábiles en tus fechas.
Lo que el folio no te dice
- Si debe predial o agua: se consulta en la Tesorería y en el Sistema de Aguas; el mantenimiento, con la administración del condominio.
- Las deudas de quien vende: sus juicios o deudas personales no aparecen; el folio solo muestra los que ya se anotaron sobre la propiedad.
- Una venta firmada en privado: no aparece. Si otra venta ya va ante notario, suele verse como un aviso preventivo.
El anuncio ya trae el folio real, entonces la propiedad está verificada.
Un número en un anuncio identifica, no certifica. Lo que informa es el folio leído en una constancia o un certificado reciente.
Qué hacer antes de entregar dinero
Hazlo tú
- 1Pide el folio a quien vende.
- 2Saca la constancia de antecedentes en el Registro Público.
- 3Consulta aparte el predial, el agua, el Catastro y los juicios a nombre de quien vende.
- 4Lee e interpreta tú cada documento.
Cada consulta se pide en un lugar distinto, con su propio trámite y su pago, y leerlas te toca a ti.
Que Nidai lo haga por ti
Nidai Verifica
Antes de dar dinero, sabes quién es el dueño registrado, si la propiedad tiene hipotecas, embargos o adeudos, y qué conviene resolver primero.
Cómo funciona
- 1Tú capturas la dirección, el folio, el nombre del dueño y las cuentas de predial y agua, que te da quien vende.
- 2Nosotros consultamos seis fuentes: el Registro Público, el Catastro, el predial, el agua, las listas del SAT y fuentes públicas de tribunales, que no cubren todos los juzgados. Una persona revisa cada respuesta.
- 3Típicamente en dos a tres días hábiles recibes tu reporte, con la constancia del Registro incluida: lo que encontramos, qué falta revisar y por qué.
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Si compras en otro estado
El Registro Público es de cada estado. Elige el tuyo para ver quién lo lleva, cuánto cuesta consultar el folio y cuánto cuesta y tarda el certificado.
Estado de MéxicoCertificado $1,621Certificado ordinario $1,621
Quién lo lleva
Registro Público de la Propiedad a cargo del Instituto de la Función Registral (IFREM), con folio real electrónico
Fuente: Código Civil del Estado de México, art. 8.3; Ley Registral, arts. 12 y 51
Consultar el folio
Consulta del folio electrónico sin certificación, $113; búsqueda de antecedentes, $619
Fuente: Código Financiero del Estado de México, art. 100 fr. VIII y VI
El certificado tarda
A más tardar el quinto día hábil después de la solicitud y el pago; sin servicio urgente para vivienda
Fuente: Ley Registral del Estado de México, art. 81
El certificado ordinario cuesta
$1,621
Fuente: Código Financiero del Estado de México, art. 100 fr. I D)
Jalisco (Guadalajara)Certificado $714Certificado ordinario $714
Quién lo lleva
Registro Público de la Propiedad y de Comercio de Jalisco; cada inmueble tiene su folio registral
Fuente: Ley del Registro Público de la Propiedad del Estado de Jalisco, arts. 2, 5 y 56
Consultar el folio
Consulta por folio real en línea, $55; búsqueda simple de antecedentes en ventanilla, $144
Fuente: Ley de Ingresos del Estado de Jalisco 2026, art. 16 fr. X y fr. VI inciso l)
El certificado tarda
Dentro de los cinco días hábiles siguientes a la solicitud; urgente en no más de 24 horas, al doble de la cuota
Fuente: Reglamento de la Ley del Registro Público, art. 37; Ley de Ingresos del Estado de Jalisco 2026, art. 16
El certificado ordinario cuesta
$714
Fuente: Ley de Ingresos del Estado de Jalisco 2026, art. 16 fr. VI a)
Yucatán (Mérida)Certificado $1,471Certificado ordinario $1,471
Quién lo lleva
Registro Público de la Propiedad y del Comercio del Instituto de Seguridad Jurídica Patrimonial de Yucatán (INSEJUPY), con folio electrónico registral
Fuente: Ley que crea el INSEJUPY, arts. 1, 4 y 12
Consultar el folio
La consulta del predio en el sistema registral es gratuita; la búsqueda remota por nombre del propietario, desde 0.46 UMA (unos $54) por 24 horas de acceso
Fuente: Ley General de Hacienda del Estado de Yucatán, art. 59 fr. XV; ficha oficial del trámite
El certificado tarda
Máximo cinco días hábiles, sin servicio urgente; para escriturar, el certificado debe tener menos de 15 días hábiles
Fuente: Reglamento de la Ley que crea el INSEJUPY, art. 122; Ley que crea el INSEJUPY, art. 33
El certificado ordinario cuesta
$1,471
Fuente: Ley General de Hacienda del Estado de Yucatán, art. 59 fr. V, más el 20% adicional (arts. 42-45)
Nuevo León (Monterrey)Certificado $352Certificado ordinario $352
Quién lo lleva
Instituto Registral y Catastral del Estado de Nuevo León (IRCNL); el folio real electrónico se está implantando y la ley todavía no lo hace obligatorio
Fuente: Ley del Instituto Registral y Catastral del Estado de Nuevo León, arts. 1 y 6; Ley del Notariado, transitorio segundo del Decreto 044 de 2025
Consultar el folio
Búsqueda de antecedentes registrales, 1 UMA (unos $117 en 2026)
Fuente: Ley de Hacienda del Estado de Nuevo León, art. 271 fr. XIII; Código Fiscal del Estado, art. 10
El certificado tarda
En no más de ocho días, sin servicio urgente
Fuente: Ley Reglamentaria del Registro Público de la Propiedad y del Comercio de Nuevo León, art. 71 fr. III
El certificado ordinario cuesta
$352
Fuente: Ley de Hacienda del Estado de Nuevo León, art. 271 fr. X
PueblaCertificado $855Certificado ordinario $855
Quién lo lleva
Instituto Registral y Catastral del Estado de Puebla (IRCEP), con folio real inmobiliario electrónico
Fuente: Ley del Registro Público de la Propiedad del Estado de Puebla, arts. 6, 34 y 35
Consultar el folio
La consulta de antecedentes es gratuita (la impresión, $7 por hoja); la búsqueda de antecedentes registrales, $945 por oficina
Fuente: Ley de Ingresos del Estado de Puebla 2026, art. 34 apartado C fr. V
El certificado tarda
En no más de dos días hábiles; hay servicio urgente, si no hay un documento pendiente de calificar
Fuente: Ley del Registro Público de la Propiedad del Estado de Puebla, art. 119; Ley de Ingresos del Estado 2026, art. 34
El certificado ordinario cuesta
$855
Fuente: Ley de Ingresos del Estado de Puebla 2026, art. 34 fr. XXVII d)
QuerétaroCertificado $587Certificado ordinario $587
Quién lo lleva
Dirección del Registro Público de la Propiedad, del Instituto Registral y Catastral de Querétaro (IRC), con folio electrónico
Fuente: Ley del Instituto Registral y Catastral del Estado de Querétaro, art. 8; Ley Registral, art. 2
Consultar el folio
Búsqueda de antecedentes sin certificado, 3 UMA por inmueble (unos $352 en 2026); gratis en los equipos del Registro
Fuente: Ley de Hacienda del Estado de Querétaro, arts. 107 Bis fr. II y 108
El certificado tarda
La ley no le fija plazo; la ficha oficial del trámite da cuatro días hábiles, sin servicio urgente, y se pide en línea
Fuente: Ley Registral del Estado de Querétaro, art. 100; ficha oficial TR-IRC-011 del Instituto Registral y Catastral
El certificado ordinario cuesta
$587
Fuente: Ley de Hacienda del Estado de Querétaro, art. 107 fr. I