Comprar una casa nueva o en preventa: lo que la ley exige al desarrollador

La Ley Federal de Protección al Consumidor se aplica a la compra de una casa solo cuando quien vende es un fraccionador (quien divide un terreno en lotes para venderlos), un constructor, un promotor o alguien que se dedica a vender vivienda al público. En esos casos, la Procuraduría Federal del Consumidor (Profeco) puede intervenir. En este artículo, a todos esos vendedores se les llama desarrollador. Si le compras a un particular, sea la casa nueva o usada, esta ley no se aplica, y lo que te protege es el Código Civil de tu estado.

Lo que el desarrollador debe mostrarte antes de firmar

La ley obliga al desarrollador a poner a tu disposición, al menos, lo siguiente:

• En una preventa, es decir, cuando compras antes de que la casa esté construida: el proyecto de construcción completo, la maqueta y, si existe, la casa muestra.
• Los documentos que acreditan la propiedad del inmueble y los gravámenes que tenga, como una hipoteca o un embargo, que deben quedar cancelados al firmar la escritura.
• Las licencias y los permisos de construcción, incluida la licencia de uso de suelo, que indica qué se puede construir en el terreno, y los servicios con que cuenta la casa.
• Los planos estructurales, arquitectónicos y de instalaciones o, si no los tiene, un dictamen de las condiciones de la estructura.
• El precio total con cada forma de pago y todos los gastos distintos del precio, como escrituración, impuestos y avalúo.
• Las condiciones bajo las cuales puedes cancelar la compra.

El contrato: registrado y con fecha de entrega

El contrato que te presente el desarrollador suele ser un contrato de adhesión, es decir, uno que redacta él y que tú firmas sin negociarlo cláusula por cláusula. La ley exige que los contratos de venta de vivienda de un desarrollador estén registrados ante la Profeco. Pide el número de registro y confirma que el contrato que firmas es el registrado.

• Fecha de entrega: debe quedar escrita. Si el desarrollador se retrasa, puedes exigir la pena que fija el contrato o reclamar una indemnización por daños y perjuicios, es decir, por lo que el retraso te hizo perder; solo se libera de responder por el retraso si demuestra un caso fortuito o de fuerza mayor, es decir, un hecho imprevisible o inevitable que no dependía de él, como un sismo.
• Penas: las que se aplican al desarrollador y a ti por incumplir deben ser recíprocas y equivalentes; por ejemplo, si el contrato te cobra una pena por pagar tarde, debe fijar una equivalente para el desarrollador si entrega tarde.
• Características: el contrato debe describir la estructura, las instalaciones, los acabados y los materiales, para que puedas comparar lo que recibes con lo prometido.
• Escrituración: debe decir cómo y cuándo se firmará la escritura, y que la casa estará libre de gravámenes, como hipotecas o embargos, al firmarla.
• Carta de derechos: el desarrollador debe entregarte un documento que resume tus derechos como consumidor.

En una preventa pagas antes de que la casa esté construida. Haz los pagos solo a cuentas a nombre del desarrollador o de quien indique el contrato, pide un recibo de cada pago y pregunta qué pasa con tu dinero si la obra se detiene; pide que la respuesta quede por escrito en el contrato.

Las garantías de la construcción

La casa que vende un desarrollador tiene una garantía mínima fijada por la ley. El plazo se cuenta desde que recibes la casa, y el contrato no puede reducirlo ni hacer que renuncies a él. Durante la garantía, el desarrollador debe reparar los defectos sin costo para ti, y el tiempo que tarde en repararlos no se cuenta dentro del plazo.

Si los defectos persisten después de la primera reparación, el desarrollador debe repararlos de nuevo y pagarte una bonificación. Son defectos graves los que afectan la estructura o las instalaciones de la casa y comprometen su uso pleno o su seguridad; los demás son leves. Si un defecto grave persiste después de la segunda reparación, puedes elegir entre que el desarrollador te entregue otra casa o que se cancele el contrato y te devuelva lo que pagaste, con sus intereses.

Cuando recibas la casa, revísala con calma y anota cualquier defecto en el acta de entrega, el documento que firmas con el desarrollador al recibirla. Presenta tus reclamos de garantía por escrito y conserva una copia. Si el desarrollador no responde, puedes presentar una queja ante la Profeco.